Prix m² Paris 4ᵉ (2026) : Ce que révèlent VRAIMENT les ventes réelles (DVF Notaires)
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier & Diagnostiqueur à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier & Diagnostiqueur
nicolasjeffs.fr
Secteur : Paris 4ᵉ Arrondissement
Aires d’expertise : Marais • Île Saint-Louis • Notre-Dame • Arsenal
Vue d’ensemble patrimoniale et panorama immobilier du 4ᵉ arrondissement de Paris.
Le 4ᵉ arrondissement de Paris réunit certains des micro-marchés les plus prestigieux et recherchés de la capitale : du Marais historique à l’Île Saint-Louis, en passant par le quartier culturel de Saint-Merri et le secteur calme de l’Arsenal. En 2026, la valeur moyenne s’établit à 12 400 € / m². Cœur historique et emblématique de Paris, les prix au m² enregistrent des variations majeures pouvant dépasser 10 000 € / m² d’une adresse à l’autre selon la vue Seine, la présence d’un ascenseur ou le standing de la copropriété.
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs dans le 4ᵉ
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent dans le 4ᵉ arrondissement :
Vues Dégagées Seine & Place des Vosges (+15% à +35%)
Les quais de l’Île Saint-Louis et les arcades de la Place des Vosges conservent une prime de rareté internationale inégalée.
Hôtels Particuliers & Cours Pavées (+10% à +20%)
Dans le quartier Saint-Gervais, le calme d’une cour d’honneur classée offre un havre de paix immédiatement valorisé.
Isolation DPE & PSMV Marais (-8% à -12%)
L’interdiction de l’ITE par les Architectes des Bâtiments de France impose des isolants minces pour préserver la surface Carrez louable.
Étages Élevés Sans Ascenseur & Bruit Rue (-8% à -15%)
Les 4ᵉ et 5ᵉ étages sans ascenseur du bâti médiéval ou l’exposition directe aux axes circulants (Rivoli, Saint-Antoine) subissent des décotes ciblées.
2. Cartographie DVF : Prix au m² par quartier administratif
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur les 4 quartiers du 4ᵉ arrondissement :
| Quartier Officiel | Prix Moyen DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes & profil du marché |
|---|---|---|---|
| Saint-Gervais (Saint-Paul / Marais) → | 12 900 € / m² | 10 800 € – 16 500 € | Cœur historique du Marais. Hôtels particuliers, ruelles piétonnes, très forte liquidité. |
| Notre-Dame (Île Saint-Louis & Cité) → | 15 200 € / m² | 12 500 € – 22 000 €+ | Enclave d’ultra-luxe. Vues Seine exceptionnelles, transactions confidentielles off-market. |
| Saint-Merri (Beaubourg / BHV) → | 11 900 € / m² | 10 200 € – 14 200 € | Secteur culturel très vivant. Forte demande locative sur les petites typologies. |
| Arsenal (Bassin / Bastille / Célestins) → | 11 600 € / m² | 10 000 € – 13 800 € | Quartier résidentiel calme avec bassin de plaisance. Immeubles plus récents et haussmanniens. |
3. Situations réelles & transactions notariales récentes DVF
3 pièces de 82 m² — Quai d’Anjou (Île Saint-Louis)
Vendu 1 517 000 € (18 500 € / m²). Situé au 2ᵉ étage noble avec ascenseur dans un hôtel particulier du XVIIᵉ siècle, vue panoramique sur la Seine.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →2 pièces de 45 m² — Rue Saint-Paul (Saint-Gervais)
Vendu 580 500 € (12 900 € / m²). Situé au 3ᵉ étage sur cour pavée au calme, charme des vigies et poutres apparentes.
Consulter notre dossier sur la valorisation patrimoniale →🎬 Décryptage vidéo : Réflexion terrain sur le marché
Questions fréquentes sur l’immobilier à Paris 4ᵉ (FAQ)
Quel est le quartier le plus cher du 4e arrondissement de Paris ?
L’Île Saint-Louis et l’Île de la Cité (quartier Notre-Dame) constituent le secteur le plus onéreux du 4e, avec des prix moyens supérieurs à 15 200 € / m² et des sommets franchissant 22 000 € / m² sur les quais bénéficiant d’une vue dégagée sur la Seine.
Comment la réglementation des meublés touristiques impacte-t-elle les prix du Marais ?
Le renforcement des contrôles sur les meublés touristiques non déclarés incite certains investisseurs à remettre leur bien en vente ou à basculer vers le bail mobilité. Cela alimente l’offre de petites surfaces, stabilisant les prix sur les biens à rénover.
Quel est le prix moyen au m² dans le 4e arrondissement en 2026 ?
En 2026, le prix médian DVF s’établit à 12 400 € / m², avec un cœur de marché compris entre 10 200 € et 16 500 € / m² selon la rue, l’étage et la vue.
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