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Prix m² Paris 4ᵉ — Quartier Arsenal, Bassin & Bastille (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Quartier Arsenal (Paris 4ᵉ)
Emplacement : Bassin • Bourdon • Célestins • Bastille
Perspectives immobilières et environnement maritime du Bassin de l’Arsenal (Paris 4ᵉ).
En 2026, le quartier Arsenal s’affiche comme le secteur le plus calme, ventilé et résidentiel du 4ᵉ arrondissement, avec un prix moyen DVF de 11 600 € / m². Bordé par le port de plaisance de l’Arsenal, le Quai des Célestins et la Place de la Bastille, ce micro-marché très apprécié des familles allie percées haussmanniennes nobles et résidences plus modernes équipées d’ascenseurs et de parkings en sous-sol. Décryptage des ventes réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix médian d’un appartement dans le secteur Arsenal / Bastille s’établit à 11 600 € / m².
Bénéficiant d’une cote au m² plus modérée que le cœur piéton du Marais médiéval, le quartier offre une opportunité remarquable pour les grandes surfaces familiales (3 à 5 pièces). Les appartements rénovés situés en étage élevé sur le Boulevard Bourdon offrant une vue dégagée sur les bateaux du bassin atteignent régulièrement 13 800 € à 14 200 € / m².
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent dans le quartier Arsenal :
Vues Port de Plaisance & Seine (+10% à +20%)
Les appartements situés sur le Boulevard Bourdon ou le Quai des Célestins bénéficient d’un dégagement visuel rare et d’une surcote de lumière.
Prestations Familiales (Ascenseur & Parking) (+8% à +15%)
La présence d’un parking en sous-sol et d’un ascenseur dans les copropriétés haussmanniennes ou récentes attire une clientèle familiale prête à payer le prix fort.
Performance DPE & Isolation Phonique (-5% à -10%)
Sur les grands boulevards circulants, l’isolation acoustique des menuiseries et une bonne étiquette DPE sont déterminantes.
Nuisances Sonores Bas Étages Axes (-8% à -12%)
Les 1ᵉrs étages donnant directement sur la Place de la Bastille ou le Boulevard Henri IV subissent une décote négociée à l’achat.
2. Cartographie DVF sur 10 axes du quartier Arsenal / Bastille
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur 10 artères stratégiques du secteur :
| Axe / Rue du Secteur | Prix Moyen DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Boulevard Bourdon (Vue Bassin) | 12 500 € / m² | 10 800 € – 14 200 € | Axe prestige du quartier. Vues directes sur le port de plaisance et lumière. |
| Quai des Célestins / Boulevard Morland | 12 100 € / m² | 10 500 € – 13 800 € | Face au bras de Seine et à l’Île Saint-Louis. Immeubles de grand standing. |
| Boulevard Henri IV | 11 800 € / m² | 10 200 € – 13 500 € | Grande percée haussmannienne reliant la Bastille. Beaux volumes familiaux. |
| Rue de Sully | 11 700 € / m² | 10 100 € – 13 400 € | Proximité de la Bibliothèque de l’Arsenal. Environnement très calme. |
| Rue de la Cerisaie | 11 600 € / m² | 10 000 € – 13 200 € | Ruelle résidentielle paisible connectée au Marais. Immeubles anciens cossus. |
| Rue des Lions-Saint-Paul | 11 500 € / m² | 9 900 € – 13 100 € | Artère historique préservée de l’Ancien Régime. Très bon équilibre. |
| Rue Beautreillis | 11 450 € / m² | 9 850 € – 13 000 € | Cadre pittoresque du Marais historique. Demande soutenue. |
| Rue Petit-Musc | 11 400 € / m² | 9 800 € – 12 900 € | Petites typologies et immeubles d’époque fluides à la revente. |
| Rue Castex | 11 200 € / m² | 9 600 € – 12 700 € | Proximité immédiate de la Bastille. Accès transports privilégié. |
| Place de la Bastille (Section 4e) | 10 900 € / m² | 9 500 € – 12 400 € | Ajustement hédoniste lié au trafic et aux animations de la place. |
3. Situations réelles & transactions notariées récentes DVF
4 pièces de 102 m² — Boulevard Bourdon (Vue Bassin)
Vendu 1 275 000 € (12 500 € / m²). Situé au 4ᵉ étage avec ascenseur dans un immeuble haussmannien, vue sur les bateaux du port, balcon et cave.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →3 pièces de 68 m² — Rue de la Cerisaie
Vendu 788 800 € (11 600 € / m²). Situé au 2ᵉ étage avec ascenseur sur cour calme, entièrement rénové avec parquet et moulures.
Consulter notre dossier sur la valorisation patrimoniale →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur le quartier Arsenal (FAQ)
Pourquoi les prix au m² à Arsenal sont-ils plus accessibles que dans Le Marais ?
Le quartier est plus récent, structuré autour de grands boulevards haussmanniens et dispose de moins de rues piétonnes historiques. Cela se traduit par une cote au m² légèrement plus modérée, offrant d’excellentes opportunités pour les grandes surfaces familiales avec ascenseur.
Quel est le prix moyen au m² dans le quartier Arsenal en 2026 ?
En 2026, le prix moyen DVF s’établit à 11 600 € / m², avec un cœur de marché compris entre 10 000 € et 13 800 € / m² et des surcotes atteignant 14 200 € / m² pour les appartements rénovés avec vue directe sur le Bassin de l’Arsenal.
Quel est l’impact de la proximité de la Bastille sur les biens du quartier ?
La proximité immédiate des métros, des commerces et de l’Opéra Bastille est un fort atout d’attractivité. Toutefois, les premiers étages donnant directement sur la place ou les grands axes sans vitrage acoustique subissent une négociation ciblée.
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Entre un haussmannien avec vue sur le port de plaisance du Boulevard Bourdon et un premier étage sur la Place de la Bastille, l’écart sur un 90 m² peut dépasser 110 000 €. Obtenez un avis de valeur hédoniste fondé sur les dernières transactions notariales DVF enregistrées dans votre rue.
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