Immobilier en 2027 : vendeurs et acheteurs ne se comprennent plus

Les vendeurs pensent encore à 2021. Les acheteurs, déjà à la revente.

C’est l’un des décalages que je rencontre le plus souvent dans mon activité à Paris.

Côté vendeurs

Le souvenir des anciens prix

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre, il garde souvent en tête une transaction réalisée dans son immeuble en 2021, ou le prix auquel un voisin avait mis son appartement sur le marché.

Présenter des ventes plus récentes, parfois nettement inférieures, peut rendre l’estimation difficile à accepter. Certains préfèrent attendre plutôt que revoir leurs prétentions.

« Je préfère tenter un prix plus élevé. »

Côté acheteurs

La crainte de payer trop cher

Les acquéreurs comparent davantage les annonces, les dernières ventes, les charges et les travaux de copropriété. Ils regardent aussi ce qu’il leur resterait en cas de revente rapide.

Un appartement peut leur plaire sans qu’ils soient prêts à l’acheter au prix demandé. Ils préfèrent parfois renoncer à une visite plutôt que d’engager une négociation qu’ils jugent inutile.

« Et si je devais revendre dans cinq ans ? »

Les deux phrases mises en évidence résument des positions de négociation ; elles ne sont pas présentées comme des citations attribuées.

À Paris, les ventes repartent. Les prix restent sous pression.

Les derniers chiffres de travail des Notaires du Grand Paris pour la période de mai à juillet 2026 suggèrent une reprise modérée de l’activité, sans véritable rebond des prix.

Il faut également garder en tête les effets de comparaison. Le deuxième trimestre 2026 affichait une forte progression des ventes sur un an, mais le deuxième trimestre 2025 avait été perturbé par le calendrier des transactions et la hausse des droits de mutation.

Trois repères sur Paris

Données de travail — à confirmer

9 550 € Prix standardisé au m² des appartements anciens, fin juillet 2026

−0,5 % Évolution annuelle des prix parisiens

+4 % Évolution des ventes à Paris, mai–juillet 2026 sur un an

Source de travail : Notaires du Grand Paris. Chiffres, dates et périmètres à rapprocher de la publication officielle avant mise en ligne.

Ces moyennes restent utiles pour comprendre la tendance, mais elles ne disent pas combien vaut un appartement précis. Dans une même rue, l’étage, la luminosité, le plan, les travaux ou l’état de la copropriété peuvent faire varier considérablement le prix.

C’est pour cette raison que je m’intéresse d’abord aux ventes réellement conclues, notamment à travers les données DVF, plutôt qu’aux seuls prix affichés sur les portails.

On retrouve cette approche dans mes analyses des prix immobiliers dans le 3e arrondissement de Paris .

Un même emprunt, près de 400 € de plus par mois

Prenons un crédit de 400 000 € sur vingt ans. À 1,5 %, la mensualité représente environ 1 930 €, hors assurance. À 3,5 %, elle approche 2 320 €.

Crédit de 400 000 € · 20 ans

Taux de 1,5 %1 930 €par mois

Taux de 3,5 %2 320 €par mois

Mensualités arrondies, hors assurance. Exemple illustratif à capital et durée identiques.

Pour un ménage, cet écart peut obliger à revoir la surface recherchée, le quartier ou le montant de l’apport. Il explique aussi pourquoi certaines offres d’achat sont aujourd’hui très éloignées des attentes des propriétaires.

Ceux qui disposent déjà d’un patrimoine ou d’une aide familiale peuvent davantage compenser le coût du crédit. Pour un primo-accédant qui doit constituer seul son apport, l’équation est nettement plus difficile.

Et si rester locataire était parfois plus intéressant ?

On entend souvent qu’un loyer est de l’argent perdu, alors qu’une mensualité de crédit permettrait de se constituer un patrimoine. La comparaison mérite d’être faite plus précisément.

Un propriétaire rembourse du capital, mais paie aussi des intérêts, des frais d’acquisition, une taxe foncière, des charges et des travaux. Un locataire peut conserver son apport et placer la différence entre son loyer et le coût d’un achat.

Encore faut-il comparer deux logements équivalents, et tenir compte du temps pendant lequel on compte y habiter.

Simulation financière

Un appartement à 475 000 € : acheter ou louer ?

Prenons un logement parisien de 50 m², acheté 475 000 € ou loué 1 700 € par mois. Il s’agit d’un exemple construit pour comparer les deux situations, pas d’une prévision des prix immobiliers.

Acheter 2 712 €/mois

Dépense mensuelle totale estimée, crédit, assurance et charges de propriété compris.

Prix d’achat475 000 €

Apport, frais inclus125 000 €

Crédit sur 20 ans385 625 €

Taux fixe3,73 %

Louer 1 700 €/mois

Le locataire conserve son capital initial et peut épargner la différence de dépenses.

Capital conservé125 000 €

Épargne mensuelle1 012 €

Rendement étudié0 % ou 2 %

Durée comparée5 à 20 ans

Dans cette hypothèse, acheter coûte environ 1 012 € de plus chaque mois. Le résultat dépend ensuite de la durée de détention, du prix de revente et de ce que le locataire fait réellement de son épargne.

Qui possède le plus de patrimoine net ?

Écart en faveur de l’achat ou de la location, avec un prix immobilier supposé constant.

Un chiffre positif favorise l’acheteur ; un chiffre négatif, le locataire. Montants arrondis.

Le résultat est intéressant. Avec une épargne non rémunérée, l’achat prend un très léger avantage au bout d’environ douze ans dans notre simulation. Si le locataire obtient un rendement net de 2 %, cet avantage disparaît, même au bout de vingt ans.

Cela ne veut pas dire qu’il vaut mieux louer. Une hausse des prix immobiliers, un achat mieux négocié, des loyers plus élevés ou des travaux imprévus peuvent modifier sensiblement le calcul.

Voir les hypothèses complètes de la simulation

Prix d’achat : 475 000 €. Frais d’acquisition : 7,5 %, soit 35 625 €. Apport total : 125 000 €, frais inclus. Capital emprunté : 385 625 €. Crédit sur 240 mois à taux fixe de 3,73 %.

Mensualité de crédit arrondie à 2 282 €. Assurance : 80 € par mois. Taxe foncière, charges non récupérables et entretien : 350 € par mois. Dépense totale propriétaire : environ 2 712 €.

Loyer initial : 1 700 € par mois. Capital conservé par le locataire : 125 000 €. Épargne mensuelle : environ 1 012 €. Rendement alternatif étudié : 0 % ou 2 % nets par an, avec capitalisation.

Prix de revente constant. Frais de revente : 3 %. Loyers, charges et fiscalité supposés constants. Les gros travaux, les changements de logement et les variations du marché ne sont pas modélisés.

Il s’agit d’une simulation comparative, et non d’une estimation de rentabilité garantie.

À Paris, encore faut-il pouvoir trouver une location

Le calcul financier ne suffit pas toujours. Un ménage qui dispose déjà d’un appartement agréable et d’un loyer raisonnable peut avoir de bonnes raisons de repousser son achat.

Mais lorsqu’il faut déménager, la situation peut être beaucoup plus compliquée. À Paris, certains appartements à louer attirent un très grand nombre de candidats. Les petites surfaces et les logements familiaux bien situés sont particulièrement recherchés.

Je le constate dans les mises en location : les dossiers arrivent rapidement, les candidats sont nombreux et les propriétaires ont souvent le choix. Rester locataire peut donc être financièrement intéressant, sans que cela signifie qu’il soit facile de trouver le logement souhaité.

Il faut aussi intégrer les dépenses futures liées à la performance énergétique et à la copropriété. Un appartement acheté aujourd’hui peut nécessiter des travaux importants dans quelques années, avec un effet direct sur le budget du propriétaire.

Faut-il attendre 2027 pour acheter ?

L’élection présidentielle pourrait prolonger l’attentisme de certains ménages. Les interrogations portent sur les taux, la fiscalité, l’emploi et l’évolution des prix.

Pour un acheteur qui n’est pas pressé, attendre quelques mois peut permettre d’augmenter son apport ou de prendre le temps de comparer les biens. Mais personne ne sait aujourd’hui si les conditions seront meilleures dans un an.

Une baisse des taux pourrait faire revenir davantage d’acquéreurs. Une nouvelle correction des prix pourrait au contraire inciter certains vendeurs à retirer leur bien du marché. Et les appartements les plus recherchés n’évolueront pas forcément comme ceux qui cumulent les défauts.

La durée prévue de détention reste essentielle. Acheter un appartement pour y vivre quinze ans ne présente pas les mêmes risques que l’acheter en sachant qu’on devra probablement le revendre trois ans plus tard.

Je ne crois pas que les Français aient perdu leur envie de devenir propriétaires. En revanche, ils sont beaucoup moins nombreux à pouvoir considérer qu’un achat immobilier sera forcément une bonne affaire.

Pendant des années, la hausse des prix a parfois permis de rattraper un achat un peu trop cher. Ceux qui achètent aujourd’hui ne peuvent plus compter aussi facilement sur cette perspective.

Et tant que les vendeurs resteront attachés aux anciens prix, certains acheteurs continueront probablement de préférer attendre.

Pour approfondir

Analyses immobilières Actualités et chroniques du marché immobilier Paris 3e Prix immobiliers et transactions DVF Paris 2e Comprendre les prix dans le quartier du Sentier