ChatGPT, SeLoger et expertise immobilière : quels écarts dans les estimations ?
Au premier trimestre 2026, j’ai comparé trois méthodes sur 30 biens situés à Paris et en Île-de-France : un prompt brut dans ChatGPT, plusieurs estimateurs immobiliers en ligne et mon estimation réalisée après analyse du bien. Les écarts observés sont importants.
Les écarts moyens observés.
Comment j’ai réalisé ce comparatif
Le comparatif porte sur 30 biens situés à Paris et en Île-de-France. Pour chacun, j’ai comparé les résultats obtenus avec trois méthodes d’estimation.
Les pourcentages correspondent aux écarts moyens observés sur ces 30 cas par rapport à mon estimation immobilière de référence. Ils décrivent ce comparatif et ne constituent pas une marge d’erreur générale de ChatGPT ou des estimateurs immobiliers en ligne.
ChatGPT : 18 % d’écart moyen dans ce test
Pour chaque bien, j’ai utilisé ChatGPT avec un prompt brut. Je lui ai communiqué les principales informations nécessaires pour demander une estimation, sans lui apporter ensuite mon analyse du logement.
Sur les 30 biens testés, l’écart moyen avec mon estimation de référence a atteint 18 %.
Sur un bien estimé autour de 900 000 €, un écart de cet ordre représente environ 162 000 €.
Ce résultat ne signifie évidemment pas que ChatGPT se trompe de 18 % sur toutes les estimations immobilières. Il correspond aux 30 biens testés et à la manière dont je l’ai utilisé pour ce comparatif.
Le résultat dépend notamment des informations communiquées. Si l’outil ne connaît pas précisément l’état du logement, sa luminosité, son environnement, les travaux de copropriété ou certaines caractéristiques de l’immeuble, il ne peut pas les prendre correctement en compte.
Peut-on utiliser ChatGPT pour estimer un bien immobilier ?
ChatGPT peut être utilisé pour obtenir un premier ordre de grandeur ou pour aider à analyser les informations disponibles sur un appartement ou une maison. Mais la qualité de la réponse dépend directement des données qu’on lui donne.
Une adresse, une surface et un nombre de pièces ne suffisent pas toujours. Pour deux appartements situés dans le même immeuble, l’étage, la lumière, la vue, le bruit, l’état du logement ou les travaux de copropriété peuvent modifier sensiblement le prix.
Dans mon comparatif, j’ai volontairement utilisé un prompt brut. Le résultat mesure donc cet usage précis de ChatGPT et non toutes les façons possibles d’utiliser l’outil pour travailler sur une estimation immobilière.
SeLoger, Bien’ici, MeilleursAgents et PAP : 8 à 9 % d’écart moyen
J’ai ensuite renseigné les caractéristiques demandées dans les formulaires d’estimation de SeLoger, Bien’ici, MeilleursAgents et PAP.
Sur les mêmes biens, les résultats obtenus se sont davantage rapprochés de mon estimation immobilière. L’écart moyen observé se situait entre 8 et 9 % selon les estimateurs testés.
Un écart de 8 % reste important lorsqu’il est appliqué à un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros. Sur une valeur de 600 000 €, cela représente 48 000 €.
Pourquoi deux estimateurs peuvent donner des prix différents
Tous les outils ne travaillent pas exactement avec les mêmes données, les mêmes critères ni les mêmes méthodes de calcul. Les informations demandées dans les formulaires peuvent également être différentes.
Le nombre de transactions comparables disponibles autour de l’adresse compte également. Un appartement relativement standard dans un secteur où de nombreux biens similaires ont été vendus est généralement plus simple à comparer qu’un logement atypique ou une maison rare.
Pourquoi la visite peut modifier l’estimation
Les données donnent un premier niveau de prix. Elles permettent notamment de regarder les transactions réalisées autour du bien et de comparer des logements présentant certaines caractéristiques communes.
Mais deux appartements de même surface dans le même immeuble peuvent avoir des valeurs différentes.
Un appartement situé au deuxième étage sur rue, sombre et à rénover, ne se compare pas directement avec un appartement situé au cinquième étage, lumineux, calme et déjà rénové. L’adresse et la surface peuvent être identiques, mais les deux logements sont très différents.
Ce que je vérifie lors de l’analyse du bien
- L’étage, la présence d’un ascenseur et la configuration du logement.
- La luminosité, l’exposition et le vis-à-vis.
- Le bruit dans l’appartement et son environnement immédiat.
- L’état réel du logement et la qualité des travaux déjà réalisés.
- Le DPE et les éventuels travaux à prévoir.
- L’état de l’immeuble, les charges et les travaux de copropriété.
- Les ventes réellement comparables autour de l’adresse.
Comment j’établis mon estimation immobilière
Je commence par rechercher les ventes réalisées autour de l’adresse, notamment à partir des données immobilières disponibles. Je sélectionne ensuite les transactions qui peuvent réellement être comparées au logement.
La visite me permet ensuite de vérifier l’état, le plan, l’étage, la lumière, l’environnement et les caractéristiques de l’immeuble.
Je regarde également les documents disponibles : diagnostics, charges, procès-verbaux d’assemblée générale et travaux votés ou envisagés.
C’est l’ensemble de ces informations qui permet d’affiner le prix par rapport aux ventes enregistrées autour du bien.
Pour suivre les niveaux de prix dans les différents secteurs de la capitale, vous pouvez également consulter mes analyses des prix immobiliers à Paris .
Un estimateur en ligne est-il quand même utile ?
Oui. Pour obtenir rapidement un premier ordre de grandeur, un estimateur immobilier en ligne peut être utile.
Il permet notamment de voir si le prix que l’on imagine se situe à peu près dans les niveaux observés dans le secteur.
Plus le bien est standard et plus il existe de transactions réellement comparables, plus cette première estimation dispose de points de comparaison.
Quand faut-il aller plus loin ?
Une analyse plus détaillée est particulièrement utile lorsqu’il faut fixer un prix de mise en vente, lorsqu’un bien présente des caractéristiques particulières ou lorsque les estimations obtenues en ligne sont très différentes les unes des autres.
C’est également le cas lorsque l’appartement nécessite des travaux, lorsque la copropriété prévoit des dépenses importantes ou lorsque peu de biens réellement comparables se sont vendus récemment.
ChatGPT, estimateurs en ligne et valeur d’un bien
ChatGPT peut-il estimer un appartement ?
Oui, ChatGPT peut fournir un premier ordre de grandeur à partir des informations qui lui sont communiquées. Dans mon test réalisé sur 30 biens, un prompt brut a cependant produit un écart moyen de 18 % par rapport à mon estimation de référence. Ce résultat concerne uniquement ce comparatif.
Un estimateur immobilier en ligne est-il fiable ?
Il peut être utile pour obtenir rapidement une première indication. Dans mon comparatif, les estimateurs testés présentaient un écart moyen compris entre 8 et 9 %. Pour fixer un prix de vente, il reste utile de vérifier les caractéristiques réelles du bien.
Pourquoi les estimateurs immobiliers donnent-ils des prix différents ?
Les outils n’utilisent pas nécessairement les mêmes données, les mêmes critères ni les mêmes méthodes de calcul. Les informations saisies par l’utilisateur et le nombre de ventes comparables disponibles autour de l’adresse peuvent également modifier le résultat.
Peut-on estimer un appartement sans le visiter ?
Une première estimation est possible à distance, notamment à partir de l’adresse, de la surface, des caractéristiques du logement et des ventes comparables. Une visite permet toutefois de vérifier la lumière, le bruit, l’état, le plan, la vue et d’autres éléments difficiles à mesurer à distance.
Comment vérifier une estimation immobilière ?
Il est utile de regarder les ventes récentes réellement comparables autour de l’adresse, puis de tenir compte de l’étage, de l’état, du DPE, de l’exposition, des extérieurs et de la copropriété. Plusieurs estimations très éloignées les unes des autres méritent également une analyse plus précise.
ChatGPT, estimateurs en ligne et estimation immobilière.
Je présente dans cette vidéo les différences que j’ai observées entre les trois méthodes.
Vous voulez connaître la valeur de votre bien ?
Je peux comparer les ventes enregistrées autour de votre adresse avec les caractéristiques réelles de votre appartement ou de votre maison : emplacement, étage, lumière, état, DPE et copropriété.