Le marché locatif parisien : pourquoi c’est devenu ingérable
Trouver un appartement à louer à Paris est devenu très difficile. Sur certains biens, les candidatures arrivent par dizaines en quelques heures. Dans le même temps, des propriétaires hésitent à continuer à louer et des locataires restent plus longtemps dans leur logement.
J’ai récemment reçu près de 400 candidatures en une après-midi pour un studio de 20 m² dans le 11e arrondissement. Ce n’est évidemment pas le cas de tous les appartements, mais cela montre ce qui peut se passer lorsqu’un petit logement bien placé arrive sur le marché.
Le logement faisait 20 m² et se trouvait dans le 11e arrondissement de Paris. Il y avait évidemment beaucoup de candidats, mais surtout très peu d’appartements comparables disponibles au même moment.
Pourquoi y a-t-il de moins en moins d’appartements à louer ?
Certains propriétaires doivent aujourd’hui faire des travaux avant de pouvoir continuer à louer leur appartement. D’autres préfèrent vendre lorsque les charges, la fiscalité ou le coût des travaux deviennent trop importants.
La rentabilité compte aussi. Une fois la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et les travaux payés, conserver un appartement pour le louer n’est pas toujours aussi intéressant qu’il y paraît.
La même question se pose souvent lors d’une succession. Lorsqu’un appartement nécessite une rénovation importante, les héritiers doivent décider s’ils veulent investir pour le conserver ou s’ils préfèrent le vendre.
J’ai détaillé ce calcul dans mon article sur le choix entre vendre et rénover un bien hérité .
C’est la baisse de l’offre locative entre 2024 et 2025 retenue dans cette analyse à partir des données publiées par Foncia. Le chiffre doit être lu dans le périmètre de l’étude d’origine.
Le DPE oblige aussi certains propriétaires à faire un choix.
À Paris, beaucoup d’appartements se trouvent dans des immeubles anciens. Lorsqu’un logement est mal classé au DPE, améliorer sa performance énergétique peut demander des travaux importants.
Les logements classés G sont déjà concernés par les nouvelles règles de décence énergétique depuis 2025. Les logements classés F doivent l’être à partir de 2028 selon le calendrier actuellement prévu.
Dans certains appartements, les travaux sont relativement simples. Dans d’autres, il faut intervenir sur les murs, les fenêtres ou le chauffage, avec parfois des décisions qui dépendent aussi de la copropriété.
Certains propriétaires font les travaux. D’autres préfèrent vendre. Et lorsqu’un appartement auparavant loué est acheté par quelqu’un qui va y habiter, il ne revient plus sur le marché locatif.
J’ai consacré un article complet aux logements classés F et à l’échéance de 2028 .
Les locataires restent aussi plus longtemps dans leur logement.
Une partie des locataires quittait auparavant son appartement au moment d’acheter sa résidence principale. Le logement était ensuite remis en location pour quelqu’un d’autre.
Avec la hausse des taux, acheter est devenu plus difficile pour une partie des ménages. Les prix parisiens ont baissé depuis 2021, mais emprunter coûte beaucoup plus cher.
Certains repoussent donc leur achat et restent dans leur appartement. Et lorsqu’un locataire reste plus longtemps, son logement ne revient pas sur le marché.
À Paris, lorsque cette situation concerne beaucoup de ménages en même temps, le nombre d’appartements disponibles diminue.
J’ai détaillé l’effet du crédit dans mon analyse sur le salaire nécessaire pour acheter à Paris .
Pourquoi certaines annonces reçoivent-elles autant de candidatures ?
Tous les appartements parisiens ne reçoivent évidemment pas 400 candidatures. Cela dépend du quartier, du loyer, de la surface et de l’état du logement.
Mais les studios et les deux-pièces bien placés, proches des transports et en bon état peuvent attirer énormément de monde.
Lorsqu’un appartement de ce type est mis en ligne et qu’il y en a peu de disponibles dans le même secteur, les demandes arrivent très vite.
C’est ce que j’ai vu avec ce studio de 20 m² dans le 11e. Le chiffre de 400 candidatures est exceptionnel. Mais derrière ce chiffre, le problème est simple : sur certains logements, il y a beaucoup plus de candidats que d’appartements disponibles.
Les prix peuvent baisser alors que louer devient plus difficile.
Les prix des appartements parisiens ont baissé depuis leur sommet de 2021. Pourtant, louer est devenu plus difficile.
La hausse des taux a empêché une partie des locataires de devenir propriétaires aussi rapidement qu’ils l’avaient prévu. Ils restent donc plus longtemps dans leur logement.
Dans le même temps, certains propriétaires vendent. Si leur appartement est acheté par quelqu’un qui va y habiter, ce logement sort du marché locatif.
On peut donc avoir davantage d’appartements proposés à la vente tout en ayant moins de logements disponibles à la location.
Sur la baisse du marché parisien, vous pouvez également lire mon analyse sur les propriétaires qui ont acheté au sommet du marché .
Faut-il continuer à louer, faire les travaux ou vendre ?
La réponse dépend d’abord de l’appartement. Un logement bien classé au DPE, avec peu de travaux et une copropriété saine n’est pas dans la même situation qu’un appartement qui nécessite une rénovation importante.
Je commence par regarder sa valeur actuelle. Ensuite, il faut chiffrer les travaux, les charges, la fiscalité et le loyer qui peut réellement être demandé.
Pour un logement hérité, il faut également regarder ce que les héritiers devront dépenser avant de pouvoir le louer et ce qu’ils récupéreraient s’ils décidaient de le vendre.
Une fois ces chiffres posés, on peut réellement comparer ce que rapporte la location avec ce que rapporterait une vente.
J’explique également pourquoi de nombreux logements hérités finissent par être vendus .
Pourquoi est-il devenu aussi difficile de louer à Paris ?
Dans cette vidéo, je reviens sur ce que je vois sur le terrain : beaucoup de candidats sur certains appartements, des locataires qui restent plus longtemps et des propriétaires qui hésitent parfois à continuer à louer.
Voir la vidéo sur Instagram →Le marché locatif parisien en 2026
Pourquoi est-il si difficile de trouver un appartement à louer à Paris ?
Sur certains secteurs et certaines surfaces, il y a beaucoup de candidats pour peu de logements disponibles. Des appartements quittent aussi le marché locatif et certains locataires restent plus longtemps dans leur logement.
Le DPE réduit-il le nombre de logements à louer ?
Il peut y contribuer. Certains logements mal classés nécessitent des travaux. Lorsque ceux-ci sont trop importants, certains propriétaires choisissent de vendre plutôt que de remettre l’appartement en location.
Pourquoi les locataires restent-ils plus longtemps ?
Une partie des locataires qui envisageaient d’acheter a vu sa capacité d’emprunt diminuer avec la hausse des taux. Certains repoussent leur achat et restent donc plus longtemps dans leur appartement.
Tous les appartements reçoivent-ils des centaines de candidatures ?
Non. Cela dépend du quartier, du loyer, de la surface, de l’état et des caractéristiques du logement. Les petites surfaces bien placées peuvent toutefois recevoir beaucoup de demandes très rapidement.
Vous louez un appartement et vous vous demandez s’il faut le conserver, le rénover ou le vendre ?
Je peux reprendre avec vous sa valeur actuelle, les ventes réalisées autour du bien, son DPE, les travaux éventuels et votre projet.
Sources et précisions
Le chiffre d’environ 400 candidatures correspond à un cas observé directement par Nicolas Jeffs lors de la mise en location d’un studio de 20 m² dans le 11e arrondissement de Paris. Il s’agit d’un exemple de terrain et non d’une moyenne du marché parisien.
La donnée de –7 % utilisée dans l’article provient de Foncia et porte sur l’évolution de l’offre locative entre 2024 et 2025. Le périmètre exact de cette statistique doit être apprécié à partir de la publication d’origine.
Les éléments concernant le DPE sont présentés selon le calendrier de décence énergétique en vigueur à la date de mise à jour de cet article. Les logements classés G sont concernés depuis 2025 et les logements classés F doivent l’être à partir de 2028 selon le calendrier prévu.
Les situations décrites dans cet article ne sont pas identiques pour tous les logements. Le nombre de candidatures, les travaux nécessaires, le loyer et la situation du propriétaire varient selon chaque bien.