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Prix m² Paris 4ᵉ — Quartier Notre-Dame & Îles (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Quartier Notre-Dame & Îles (Paris 4ᵉ)
Emplacement : Île Saint-Louis • Île de la Cité • Quais
Perspectives patrimoniales et quais de Seine du quartier Notre-Dame / Îles (Paris 4ᵉ).
En 2026, le quartier Notre-Dame (composé de l’Île Saint-Louis et de la partie orientale de l’Île de la Cité) s’impose comme le micro-marché le plus exclusif et le plus prestigieux du 4ᵉ arrondissement. Avec un prix moyen DVF de 15 200 € / m² et des sommets franchissant 22 000 € à 23 500 € / m² pour les biens d’exception sur les quais avec vue directe sur la Seine, cette enclave insulaire jouit d’une attractivité mondiale. Décryptage des ventes réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix médian d’un appartement dans le secteur Notre-Dame & Îles s’établit à 15 200 € / m².
Véritable havre architectural préservé du XVIIᵉ siècle, l’Île Saint-Louis offre une homogénéité rare. La rareté extrême des biens mis en vente et la présence d’acquéreurs internationaux au comptant maintiennent des prix déconnectés des variations du marché général, réservant une surcote monumentale aux appartements traversants sur quais.
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur les Îles :
Vue Directe Seine & Panoramas (+25% à +40%)
La vue sur le fleuve et les monuments représente la plus forte surcote hédoniste de la Rive Droite parisienne.
Étage Noble & Hôtels Particuliers (+15% à +25%)
Les 2ᵉ et 3ᵉ étages avec balcons en fer forgé, parquets de Versailles et volumes du XVIIᵉ siècle concentrent la demande de luxe.
Règles ABF & Métrage Carrez DPE (-8% à -12%)
Sur les Îles classées, toute rénovation thermique doit être conçue sur-mesure afin d’éviter les pertes de surface Carrez à 18 000 € / m².
Ruelle Étroite Intérieure & Étages Sans Ascenseur (-15% à -25%)
Les appartements situés dans la rue centrale sans vue Seine ou en étage élevé sans ascenseur enregistrent un fort écart relatif.
2. Cartographie DVF sur 10 axes et quais du quartier Notre-Dame & Îles
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur 10 quatrs et artères d’exception :
| Quai / Rue / Micro-Secteur | Prix Moyen DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Quai d’Anjou (Île Saint-Louis) | 18 800 € / m² | 15 200 € – 23 500 € | Quai mythique, Hôtels de Lauzun et Lambert. Vues panoramiques Seine. |
| Quai de Béthune (Île Saint-Louis) | 18 200 € / m² | 14 800 € – 23 000 € | Exposition plein sud sur le grand bras de Seine. Hôtels particuliers d’exception. |
| Quai de Bourbon (Île Saint-Louis) | 17 900 € / m² | 14 500 € – 22 500 € | Pointe Ouest face à l’Église Saint-Gervais. Prestidieux et très feutré. |
| Quai d’Orléans (Île Saint-Louis) | 17 600 € / m² | 14 200 € – 22 000 € | Vues imprenables sur le chevet de Notre-Dame et la Rive Gauche. |
| Quai aux Fleurs (Île de la Cité) | 16 200 € / m² | 13 200 € – 20 000 € | Quai résidentiel paisible face à l’Hôtel de Ville. Demande au sommet. |
| Quai de la Corse (Île de la Cité) | 15 500 € / m² | 12 800 € – 19 000 € | Face au Marché aux Fleurs. Bâtiments cossus du XIXe siècle. |
| Rue Saint-Louis en l’Île (Artère Centrale) | 14 200 € / m² | 12 000 € – 16 800 € | Axe commerçant historique. Belles prestations XVIIe mais sans vue fleuve. |
| Rue Chanoinesse (Île de la Cité) | 13 800 € / m² | 11 500 € – 16 200 € | Enclave historique médiévale ultra-calme à deux pas de la cathédrale. |
| Rue Le Regrattier (Île Saint-Louis) | 13 900 € / m² | 11 600 € – 16 400 € | Ruelle transversale reliant les quais. Charme du XVIIe préservé. |
| Rue des Deux-Ponts (Île Saint-Louis) | 13 500 € / m² | 11 200 € – 15 800 € | Axe traversant reliant les ponts. Plus commerçant, bonne liquidité. |
3. Situations réelles & transactions notariées récentes DVF
3 pièces de 82 m² — Quai d’Anjou (Île Saint-Louis)
Vendu 1 517 000 € (18 500 € / m²). Situé au 2ᵉ étage noble avec ascenseur dans un hôtel particulier du XVIIᵉ siècle, vue panoramique sur la Seine.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →2 pièces de 48 m² — Rue Saint-Louis en l’Île
Vendu 681 600 € (14 200 € / m²). Situé au 3ᵉ étage d’un immeuble ancien sur cour calme, idéal pour pied-à-terre patrimonial.
Consulter notre dossier sur la valorisation patrimoniale →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur l’Île Saint-Louis et la Cité (FAQ)
Existe-t-il une différence de prix entre la rue centrale et les quais sur l’Île Saint-Louis ?
Oui. La rue Saint-Louis en l’Île, bien que très commerçante et charmante, affiche des prix moyens inférieurs d’environ 20 % à 30 % par rapport aux quais dégagés sur la Seine (Quai d’Anjou, Quai de Béthune), en raison de ruelles plus étroites et moins lumineuses.
Quel est le prix moyen au m² dans le quartier Notre-Dame & Îles en 2026 ?
En 2026, le prix médian DVF s’établit à 15 200 € / m², avec une fourchette courante entre 12 500 € et 22 000 € / m² et des sommets franchissant 23 500 € / m² pour les étages nobles d’exception avec vue Seine.
Comment la réouverture de Notre-Dame influe-t-elle sur le secteur ?
La fin des chantiers aux abords de Notre-Dame et la réhabilitation du parvis ont redonné une dynamique forte à la pointe est de l’Île de la Cité (Quai aux Fleurs, Rue Chanoinesse), valorisant à nouveau les biens résidentiels calmes du secteur.
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