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Prix m² Quartier Val-de-Grâce & Mouffetard Paris 5ᵉ (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Val-de-Grâce • Mouffetard • Port-Royal
Analyse : Méthode Hédoniste CNE & Actes Notariés DVF
Le Val-de-Grâce et le boulevard de Port-Royal, repère patrimonial majeur du sud du 5ᵉ arrondissement (Paris 5ᵉ).
De l’effervescence commerçante de la rue Mouffetard à la quiétude haussmannienne du boulevard Port-Royal et du Val-de-Grâce : en 2026, le prix moyen DVF s’établit à 11 800 € / m² dans ce secteur très prisé du Quartier Latin. Mêlant immeubles anciens du XVIIᵉ siècle aux escaliers en bois patinés et copropriétés haussmanniennes élégantes, ce micro-marché offre une attractivité patrimoniale et locative exceptionnelle. Décryptage des ventes notariées réelles selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix médian d’un appartement dans le secteur Val-de-Grâce / Mouffetard s’établit à 11 800 € / m².
S’étendant du boulevard Saint-Marcel jusqu’au boulevard de Port-Royal et remontant le long des étals pittoresques de « la Mouffe », le secteur s’avère très polarisé : les petites surfaces ou rez-de-chaussée sombres sur axes très animés s’égrainent à partir de 10 100 € / m², tandis que les appartements de caractère en dernier étage avec ascenseur ou vue dégagée sur le dôme du Val-de-Grâce franchissent sans difficulté les 15 200 € / m².
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte CNE, plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur ce secteur :
Vue Dôme & Dégagement (+10% à +15%)
Une vue sur le dôme du Val-de-Grâce ou les jardins intérieurs des instituts de recherche crée un effet de rareté valorisant immédiatement les étages élevés.
Calme Cour vs Animation Mouffetard (-5% à -8%)
Sur la rue Mouffetard, l’animation commerçante impose une décote sur les 1ers et 2es étages sur rue, alors que les appartements traversants sur cour conservent une valorisation maximale.
Haussmannien Port-Royal vs Bâti XVIIe
Les copropriétés haussmanniennes de Port-Royal avec ascenseur séduisent une clientèle familiale, tandis que le bâti faubourien sans ascenseur exige une maîtrise du DPE.
Proximité Pôles Hospitaliers & Santé
La présence du Val-de-Grâce, des centres de recherche et des facultés génère une demande locative extrêmement stable de cadres médicaux et d’internes.
2. La cote réelle rue par rue : de Mouffetard à Port-Royal
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur les axes principaux du secteur :
| Micro-Secteur / Rue | Moyenne DVF | Fourchette DVF | Réalité du terrain & Profil |
|---|---|---|---|
| Rue Mouffetard (Partie Basse) → | 12 200 € / m² | 10 500 € – 14 200 € | Cœur battant du quartier. Forte demande locative, mais décote sur les étages bas liée aux terrasses et commerces. |
| Rue du Pot-de-Fer & Rue Jean Calvin | 12 600 € / m² | 10 800 € – 14 800 € | Rues piétonnes historiques. Petites surfaces recherchées pour le locatif et le pied-à-terre de charme. |
| Rue Claude Bernard & Place Monge | 12 100 € / m² | 10 400 € – 14 500 € | Axes très équilibrés, proximité métro et marché Monge. Belles copropriétés en pierre de taille. |
| Boulevard de Port-Royal (Section 5e) | 11 500 € / m² | 10 100 € – 13 800 € | Grands volumes haussmanniens avec ascenseurs. Décote sur les 1ers étages compensée par la largeur du boulevard. |
| Rue Vauquelin & Rue d’Ulm (Sud) | 12 900 € / m² | 11 200 € – 15 200 € | Secteur résidentiel très préservé, proximité des instituts de recherche (ESPCI, Chimie ParisTech). Quiétude recherchée. |
| Rue Saint-Jacques (Sud / Val-de-Grâce) | 12 300 € / m² | 10 600 € – 14 600 € | Boutiques vivantes, beaux immeubles anciens. Vues dégagées privilégiées vers l’enceinte du Val-de-Grâce. |
| Rue Broca & Rue Pascal | 11 400 € / m² | 9 900 € – 13 400 € | Micro-quartier plus calme touchant au 13e. Prix d’accès plus doux, très apprécié des jeunes familles. |
| Rue de l’Arbalète & Rue Pestalozzi | 12 000 € / m² | 10 300 € – 14 000 € | Ruelles résidentielles paisibles à deux pas du marché. Bon équilibre entre calme et vie commerçante. |
3. Situations d’arbitrage réelles pour les propriétaires
Vendre un appartement familial en succession
Le parc immobilier ancien du quartier abrite des logements détenus de longue date. Lors des transmissions, un chiffrage précis de la rénovation thermique évite les négociations intempestives.
Consulter notre dossier sur les ventes en héritage →Arbitrage locatif & contraintes DPE
Face aux contraintes d’isolation dans le bâti faubourien de Mouffetard, nous étudions la rentabilité de la mise aux normes DPE face à la revente directe.
Lire l’analyse de la gestion locative →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur l’immobilier à Val-de-Grâce – Mouffetard (FAQ)
Quelle est la différence de prix entre Mouffetard et Port-Royal ?
La rue Mouffetard privilégie le charme historique et les petites surfaces (12 200 € / m²), tandis que le boulevard de Port-Royal offre de grands appartements haussmanniens plus familiaux avec ascenseurs (11 500 € / m²).
Comment le bruit des commerces impacte-t-il la valeur rue Mouffetard ?
Les appartements en 1er ou 2e étage sur rue subissent une décote de 5 % à 8 % en raison des livraisons et des terrasses. À l’inverse, un bien donnant sur une cour arborée conserve une cote très élevée.
Le secteur du Val-de-Grâce est-il adapté à de l’investissement patrimonial ?
Excellente sécurité patrimoniale. La présence d’hôpitaux, de centres de recherche et de grandes écoles assure une demande locative continue de très bonne qualité tout au long de l’année.
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