Analyse des transactions notariées réelles (DVF) au cœur du quartier Mouffetard, de la place de la Contrescarpe jusqu’au marché bas de la rue Saint-Médard.
La rue Mouffetard et la place de la Contrescarpe forment un micro-marché très spécifique au sein du 5e arrondissement. Ce secteur se caractérise par un bâti ancien faubourien, composé d’immeubles des XVIIe et XVIIIe siècles, de parcelles étroites et d’une forte densité de terrasses et de commerces de bouche. La demande y est soutenue, portée à la fois par des investisseurs et des acquéreurs séduits par la vie de quartier.
En 2026, la valeur moyenne enregistrée par les notaires (base DVF) dans ce sous-secteur s’établit à 12 200 € / m². L’amplitude des prix est particulièrement marquée : les appartements situés aux 1ers étages au-dessus des terrasses ou nécessitant de lourds travaux DPE démarrent dès 9 900 € / m², tandis que les biens au calme sur cour ou en dernier étage sous combles dépassent 14 800 € / m². Cette étude complète notre page sur le quartier Val-de-Grâce – Mouffetard et notre analyse globale du 5e arrondissement.
Prix au m² par rue : secteur Mouffetard, Contrescarpe et abords
Détail des ventes notariées réelles observées sur 10 rues et places clés du secteur :
| Micro-Secteur / Rue | Prix Moyen DVF | Fourchette observée | Réalité du terrain & Profil |
|---|---|---|---|
| Place de la Contrescarpe | 12 900 € / m² | 10 600 € – 15 200 € | Cœur animé du quartier. Décote marquée sur les bas étages exposés au bruit des terrasses, surcote en étage élevé sur cour. |
| Rue Mouffetard (Partie Haute) | 12 300 € / m² | 10 200 € – 14 500 € | Section entre Contrescarpe et rue du Pot-de-Fer. Forte concentration de petites surfaces très prisées par les investisseurs. |
| Rue Mouffetard (Partie Basse / Marché) | 11 800 € / m² | 9 900 € – 14 000 € | Secteur commerçant vers Saint-Médard. Ambiance de marché très recherchée, mais livraisons matinales au rez-de-chaussée. |
| Rue du Pot-de-Fer | 11 900 € / m² | 9 800 € – 14 200 € | Rue piétonne très étroite bordée de restaurants. Écarts importants selon l’isolation phonique et l’exposition. |
| Rue Tournefort | 13 200 € / m² | 11 200 € – 15 500 € | Parallèle résidentielle et calme. Bâtiments anciens avec jardins ou cours intérieures, très appréciés des familles. |
| Rue Blainville & Rue Rollin | 13 400 € / m² | 11 400 € – 15 800 € | Ruelles reliant la Contrescarpe à la place Monge. Cadre préservé et très bon maintien des prix sur les 2-3 pièces. |
| Rue Jean-Hubert & Rue Pestalozzi | 12 600 € / m² | 10 600 € – 14 800 € | Axes calmes en retrait de l’animation de la rue Mouffetard. Bâti faubourien de petite hauteur avec charme ancien. |
| Rue Lhomond (Section Nord) | 13 100 € / m² | 11 000 € – 15 300 € | Liaison vers le Panthéon. Immeubles plus cossus, parfois dotés d’ascenseurs et de vues dégagées. |
| Rue de l’Épée-de-Bois | 12 100 € / m² | 10 100 € – 14 300 € | Axe reliant Mouffetard à la rue Monge. Traversé par les flux commerçants, bonne liquidité sur les petites surfaces. |
| Rue Ortolan & Rue Gracieuse | 12 800 € / m² | 10 800 € – 15 000 € | Proximité immédiate du square Scipion et de la place Monge. Quartier très apprécié pour sa vie de famille et ses commerces. |
Facteurs déterminants pour l’estimation d’un bien quartier Mouffetard
1. Les nuisances sonores et l’étage : L’animation nocturne autour de la Contrescarpe et des rues piétonnes génère une décote systématique de 10 % à 15 % sur les 1ers et 2es étages donnant directement sur rue. En revanche, les appartements donnant sur cour intérieure conservent leur pleine valeur.
2. Les contraintes du DPE sur le parc ancien : Les copropriétés du secteur Mouffetard datent majoritairement d’avant Haussmann. La rénovation énergétique et l’isolation des passoires thermiques (classes F et G) représentent un enjeu majeur pour les bailleurs. Consultez notre analyse sur la situation de la gestion locative à Paris.
3. Succession et biens anciens à rénover : En raison de l’ancienneté des occupants, le quartier enregistre régulièrement des ventes issues d’héritages. Découvrez pourquoi ces situations nécessitent un chiffrage précis en lisant notre dossier sur les ventes d’appartements en succession.
Questions fréquentes sur la Rue Mouffetard & la Place de la Contrescarpe (FAQ)
Pourquoi existe-t-il de tels écarts de prix rue Mouffetard ?
Les écarts s’expliquent par les nuisances sonores, la luminosité réduite des étages bas et l’absence fréquente d’ascenseur dans les immeubles faubouriens. Un studio sombre sur rue peut valoir 10 000 € / m² quand un dernier étage calme sur cour atteint 14 000 € / m².
Le secteur Contrescarpe est-il adapté à un investissement locatif ?
Oui, la demande locative étudiante et jeune active y est constante en raison de la proximité des universités. Cependant, il convient de veiller à la note DPE du bien avant tout achat.
Quelle est la rue la plus calme du secteur Mouffetard ?
La rue Tournefort et la rue Blainville offrent une excellente tranquillité tout en restant situées à moins de deux minutes à pied de la place de la Contrescarpe.
Poursuivre votre lecture dans le 5e arrondissement
Vue d’ensemble
Quartiers & Secteurs Voisins