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Prix m² Rue Mouffetard & Place de la Contrescarpe Paris 5ᵉ (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Rue Mouffetard • Place de la Contrescarpe
Analyse : Méthode Hédoniste CNE & Actes Notariés DVF
La rue Mouffetard et son ambiance commerçante emblématique, au cœur du bâti ancien du 5ᵉ arrondissement (Paris 5ᵉ).
Épicentre de la vie faubourienne du 5ᵉ arrondissement, l’axe formé par la rue Mouffetard et la place de la Contrescarpe affiche un prix moyen DVF de 12 200 € / m². Entre façades historiques du XVIIᵉ siècle, ruelles piétonnes animées et cours intérieures préservées, ce micro-marché enregistre une très forte demande d’acquéreurs coup de cœur et d’investisseurs. Décryptage des ventes notariées réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix moyen dans le secteur Mouffetard / Contrescarpe s’établit à 12 200 € / m².
La rue Mouffetard se caractérise par des parcelles faubouriennes étroites, des immeubles anciens sans ascenseur et une forte densité commerçante. L’amplitude des prix y est particulièrement marquée : les 1ers étages sur rue exposés au bruit des terrasses ou nécessitant des travaux d’isolation DPE démarrent à partir de 9 900 € / m², tandis que les appartements traversants sur cour arborée ou en dernier étage sous combles franchissent 14 800 € / m².
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur ce tissu faubourien :
Nuisances Sonores & Terrasses (-10% à -15%)
L’animation nocturne autour de la Contrescarpe et des rues piétonnes génère une décote systématique sur les 1ers et 2es étages sur rue. Les lots sur cour conservent leur entière valeur.
Diagnostic DPE & Bâti Ancien (-8% à -14%)
Les copropriétés antérieures au XIXe siècle accumulent souvent des passoires thermiques (classes F et G). La faisabilité des travaux d’isolation sans sacrifier la surface habitable Carrez est directement intégrée dans l’offre d’achat.
Dernier Étage & Charme de l’Ancien (+10% à +18%)
Poutres apparentes, toits cathédrale, vues dégagées sur les clochers du 5e et dernier étage sans ascenseur séduisent les acheteurs coup de cœur.
Rendement Locatif & Étudiants
Proches des grandes écoles et facultés, les studios et 2 pièces rénovés affichent une vacance locative quasi nulle, constituant une valeur refuge recherchée.
2. Cartographie hédoniste des prix DVF sur 10 axes du sous-secteur
Analyse comparative des actes notariés enregistrés sur la zone et facteurs hédonistes de différenciation :
| Rue / Micro-Axe | Moyenne DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Place de la Contrescarpe | 12 900 € / m² | 10 600 € – 15 200 € | Cœur animé du quartier. Décote marquée sur les bas étages exposés au bruit des terrasses, surcote en étage élevé sur cour. |
| Rue Mouffetard (Partie Haute) | 12 300 € / m² | 10 200 € – 14 500 € | Section entre Contrescarpe et rue du Pot-de-Fer. Forte concentration de petites surfaces très prisées par les investisseurs. |
| Rue Mouffetard (Bas / Marché) | 11 800 € / m² | 9 900 € – 14 000 € | Secteur commerçant vers Saint-Médard. Ambiance de marché très recherchée, mais livraisons matinales au rez-de-chaussée. |
| Rue du Pot-de-Fer | 11 900 € / m² | 9 800 € – 14 200 € | Rue piétonne très étroite bordée de restaurants. Écarts importants selon l’isolation phonique et l’exposition. |
| Rue Tournefort | 13 200 € / m² | 11 200 € – 15 500 € | Parallèle résidentielle et calme. Bâtiments anciens avec jardins ou cours intérieures, très appréciés des familles. |
| Rue Blainville & Rue Rollin | 13 400 € / m² | 11 400 € – 15 800 € | Ruelles reliant la Contrescarpe à la place Monge. Cadre préservé et très bon maintien des prix sur les 2-3 pièces. |
| Jean-Hubert & Pestalozzi | 12 600 € / m² | 10 600 € – 14 800 € | Axes calmes en retrait de l’animation de la rue Mouffetard. Bâti faubourien de petite hauteur avec charme ancien. |
| Rue Lhomond (Section Nord) | 13 100 € / m² | 11 000 € – 15 300 € | Liaison vers le Panthéon. Immeubles plus cossus, parfois dotés d’ascenseurs et de vues dégagées. |
| Rue de l’Épée-de-Bois | 12 100 € / m² | 10 100 € – 14 300 € | Axe reliant Mouffetard à la rue Monge. Traversé par les flux commerçants, bonne liquidité sur les petites surfaces. |
| Rue Ortolan & Rue Gracieuse | 12 800 € / m² | 10 800 € – 15 000 € | Proximité immédiate du square Scipion et de la place Monge. Quartier très apprécié pour sa vie de famille et ses commerces. |
3. Situations d’arbitrage réelles pour les propriétaires
Vendre un appartement familial en succession
En raison de l’ancienneté des occupants du quartier, nous accompagnons régulièrement des ventes d’appartements transmis en héritage, où le chiffrage précis des travaux de mise aux normes est indispensable.
Consulter notre dossier sur les ventes en héritage →Arbitrage locatif & contraintes DPE
Face à l’encadrement des loyers à Paris 5e et aux contraintes thermiques du bâti ancien, nous calculons si la rénovation d’un studio ou 2 pièces est rentable ou s’il faut arbitrer son patrimoine.
Lire l’analyse de la gestion locative →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur la Rue Mouffetard & la Place de la Contrescarpe (FAQ)
Pourquoi existe-t-il de tels écarts de prix rue Mouffetard ?
Les écarts s’expliquent par les nuisances sonores des terrasses, la luminosité réduite des étages bas et l’absence fréquente d’ascenseur dans le bâti faubourien. Un studio sombre sur rue peut valoir 10 000 € / m² quand un dernier étage calme sur cour atteint 14 000 € / m².
Le secteur Contrescarpe est-il adapté à un investissement locatif ?
Oui, la demande locative étudiante et jeune active y est constante en raison de la proximité des universités. Cependant, il convient de veiller à la note DPE du bien avant tout achat.
Quelle est la rue la plus calme du secteur Mouffetard ?
La rue Tournefort et la rue Blainville offrent une excellente tranquillité tout en restant situées à moins de deux minutes à pied de la place de la Contrescarpe.