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Prix Immobilier Arènes de Lutèce & Square Capitan (Paris 5e) : Analyse DVF des rues iconiques
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Micro-Secteur : Arènes de Lutèce • Square Capitan
Analyse : Méthode Hédoniste CNE & Actes Notariés DVF
Le square Capitan et l’accès historique aux Arènes de Lutèce : un havre de paix feutré au cœur du 5ᵉ arrondissement (Paris 5ᵉ).
Véritable enclave d’exception au sein du quartier Saint-Victor, le périmètre entourant les Arènes de Lutèce et le Square Capitan (rue des Arènes, rue de Navarre, rue Linné, rue Rollin) représente l’un des lieux de vie les plus secrets et recherchés du Quartier Latin. Avec un prix moyen DVF de 13 200 € / m² et des sommets franchissant 15 800 € / m² pour les appartements surplombant l’amphithéâtre antique, ce micro-marché conjugue calme absolu, verdure et immeubles haussmanniens en pierre de taille de grand standing. Décryptage des ventes réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales certifiées enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix médian autour des Arènes de Lutèce et du Square Capitan s’établit à 13 200 € / m².
Ce micro-secteur résidentiel se distingue par une stabilité patrimoniale remarquable et une rareté extrême de l’offre. Les familles y recherchent la quiétude des rues pavées piétonnes, la proximité immédiate du Jardin des Plantes et la sectorisation scolaire de premier ordre. Les appartements disposant de balcons filants et d’une vue directe sans vis-à-vis sur l’amphithéâtre romain se négocient entre 14 500 € et 15 800 € / m². Cette étude complète notre analyse du quartier Saint-Victor – Jussieu et notre guide global du 5ᵉ arrondissement.
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur ce micro-secteur :
Vue Arènes & Square Capitan (+12% à +20%)
Surplomber le square Capitan ou l’amphithéâtre antique offre une perspective verte sans vis-à-vis, générant la surcote maximale du quartier Saint-Victor.
Calme Préservé & Voies Piétonnes (+8% à +12%)
L’absence de trafic automobile sur la rue des Arènes et la rue de Navarre assure un confort acoustique parfait, très prisé par les familles.
Standing Pierre de Taille & Ascenseur (+5% à +10%)
Contrairement au bâti faubourien de Mouffetard, le secteur réunit des immeubles fin XIXᵉ en pierre de taille très bien entretenus avec ascenseurs.
DPE & Rénovation Intérieure (-6% à -10%)
Les façades protégées interdisant l’isolation extérieure, la rénovation énergétique s’effectue par des doublages intérieurs fins pour préserver la surface Carrez.
2. Cartographie hédoniste des prix DVF sur 10 axes du sous-secteur
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur 10 rues et places clés du secteur :
| Micro-Secteur / Rue | Moyenne DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Rue des Arènes (Vue Directe Monument) | 13 400 € / m² | 11 200 € – 15 800 € | Surplombe directement le site historique. Calme absolu, environnement très verdoyant et forte demande familiale. |
| Rue de Navarre (Bordure Square Capitan) | 13 100 € / m² | 11 000 € – 15 300 € | Rue bordant le square Capitan. Bâtiments anciens de bon standing, proximité immédiate des écoles et commerces. |
| Rue Monge (Section Arènes) | 12 200 € / m² | 10 300 € – 14 200 € | Axe commerçant très animé. Belle architecture haussmannienne avec ascenseurs, mais décote mécanique sur les bas étages. |
| Rue Linné (Section Nord) | 12 400 € / m² | 10 500 € – 14 500 € | Liaison entre les Arènes et le Jardin des Plantes. Rue large et aérée, recherchée pour ses volumes et son accessibilité. |
| Rue Rollin (Escaliers & Voie Pavée) | 13 200 € / m² | 11 100 € – 15 400 € | Rue pavée en escalier reliant Monge aux Arènes. Énorme cachet historique, forte valorisation des derniers étages. |
| Rue des Boulangers | 11 900 € / m² | 10 000 € – 13 800 € | Rue étroite et commerçante. Forte proportion de petites et moyennes surfaces offrant un bon rendement locatif. |
| Rue du Cardinal-Lemoine (Section Arènes) | 12 600 € / m² | 10 600 € – 14 700 € | Axe historique montant vers la Contrescarpe. Immeubles d’époques variées avec de très beaux appartements familiaux. |
| Rue Geoffroy-Saint-Hilaire (Section Nord) | 12 800 € / m² | 10 800 € – 14 900 € | Proximité de la Grande Mosquée et des jardins. Environnement aéré et recherché pour son calme. |
| Rue Cuvier (Section Arènes) | 12 700 € / m² | 10 700 € – 14 800 € | Borde le Jardin des Plantes. Belle stabilité des prix et forte valeur patrimoniale au long terme. |
| Rue Lacépède | 12 500 € / m² | 10 500 € – 14 600 € | Axe reliant Monge à la rue Geoffroy-Saint-Hilaire. Commerces de proximité et bon équilibre entre calme et vie de quartier. |
3. Situations réelles & transactions notariées récentes DVF
4 pièces de 88 m² — Rue des Arènes (Vue sur l’Amphithéâtre)
Vendu 1 276 000 € (14 500 € / m²). Situé au 3ᵉ étage avec ascenseur dans un immeuble en pierre de taille, balcon filant et vue sur la verdure des arènes.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →2 pièces de 42 m² — Rue de Navarre (Sur Cour Arborée)
Vendu 537 600 € (12 800 € / m²). Situé au 2ᵉ étage d’un immeuble ancien, calme absolu à deux pas du Square Capitan.
Consulter notre dossier sur le marché locatif →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur le secteur Arènes de Lutèce – Capitan (FAQ)
Pourquoi la rue des Arènes enregistre-t-elle des prix plus élevés que la rue Monge ?
La rue des Arènes bénéficie d’un calme absolu sans passage automobile majeur et d’une vue directe sur le parc gallo-romain, ce qui génère une surcote par rapport à l’animation et au bruit de la rue Monge.
Quel est le profil des acquéreurs autour du square Capitan ?
Il s’agit principalement de familles parisiennes à la recherche de grands appartements 3 à 5 pièces, séduites par les écoles à proximité, les espaces verts et la sécurité du secteur.
Trouve-t-on facilement des garages ou parkings dans ce sous-secteur ?
Non, les immeubles anciens du XIXe siècle sont majoritaires. Les emplacements de parking en sous-sol sont extrêmement rares et se négocient avec une très forte plus-value.
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