Analyse des transactions notariées réelles (DVF) autour des Arènes de Lutèce et du square Capitan, un périmètre résidentiel et familial préservé en retrait de l’agitation de la rue Monge.
Le secteur entourant les Arènes de Lutèce et le square Capitan constitue l’un des espaces de vie les plus recherchés du quartier Saint-Victor. Enchâssé entre la rue Monge, la rue Linné et la rue de Navarre, ce micro-marché se distingue par la présence d’espaces verts patrimoniaux, un calme remarquable et un bâti résidentiel composé d’immeubles haussmanniens et de copropriétés en pierre de taille de belle facture.
En 2026, la valeur moyenne enregistrée par les notaires (base DVF) dans ce sous-secteur s’établit à 12 500 € / m². La surcote y est fortement liée au calme et aux dégagements visuels : les rez-de-chaussée ou biens à rénover démarrant vers 10 400 € / m², alors que les appartements familiaux en étage élevé bénéficiant d’une vue directe sur le parc ou les vestiges gallo-romains franchissent aisément les 15 200 € / m². Cette étude complète notre page sur le quartier Saint-Victor – Jussieu et notre analyse globale du 5e arrondissement.
Prix au m² par rue : secteur Arènes de Lutèce, Capitan et abords
Détail des transactions notariées réelles observées sur 10 rues et places clés du secteur :
| Micro-Secteur / Rue | Prix Moyen DVF | Fourchette observée | Réalité du terrain & Profil |
|---|---|---|---|
| Rue des Arènes | 13 400 € / m² | 11 200 € – 15 800 € | Surplombe directement le site historique. Calme absolu, environnement très verdoyant et forte demande familiale. |
| Rue de Navarre | 13 100 € / m² | 11 000 € – 15 300 € | Rue bordant le square Capitan. Bâtiments anciens de bon standing, proximité immédiate des écoles et commerces. |
| Rue Monge (Section Arènes) | 12 200 € / m² | 10 300 € – 14 200 € | Axe commerçant très animé. Belle architecture haussmannienne avec ascenseurs, mais décote mécanique sur les bas étages. |
| Rue Linné (Section Nord) | 12 400 € / m² | 10 500 € – 14 500 € | Liaison entre les Arènes et le Jardin des Plantes. Rue large et aérée, recherchée pour ses volumes et son accessibilité. |
| Rue Rollin | 13 200 € / m² | 11 100 € – 15 400 € | Rue pavée en escalier reliant Monge aux Arènes. Énorme cachet historique, forte valorisation des derniers étages. |
| Rue des Boulangers | 11 900 € / m² | 10 000 € – 13 800 € | Rue étroite et commerçante. Forte proportion de petites et moyennes surfaces offrant un bon rendement locatif. |
| Rue du Cardinal-Lemoine (Section Arènes) | 12 600 € / m² | 10 600 € – 14 700 € | Axe historique montant vers la Contrescarpe. Immeubles d’époques variées avec de très beaux appartements familiaux. |
| Rue Geoffroy-Saint-Hilaire (Section Nord) | 12 800 € / m² | 10 800 € – 14 900 € | Proximité de la Grande Mosquée et des jardins. Environnement aéré et recherché pour son calme. |
| Rue Cuvier (Section Arènes) | 12 700 € / m² | 10 700 € – 14 800 € | Borde le Jardin des Plantes. Belle stabilité des prix et forte valeur patrimoniale au long terme. |
| Rue Lacépède | 12 500 € / m² | 10 500 € – 14 600 € | Axe reliant Monge à la rue Geoffroy-Saint-Hilaire. Commerces de proximité et bon équilibre entre calme et vie de quartier. |
Facteurs déterminants pour l’estimation d’un bien aux Arènes de Lutèce
1. La vue sur les Arènes ou le square Capitan : Bénéficier d’une vue dégagée et directe sur la verdure du parc apporte une surcote de 10 % à 15 % par rapport aux appartements donnant sur rue ou cour intérieure dans le même secteur.
2. Gestion locative et diagnostic de performance énergétique (DPE) : Dans les immeubles anciens du XIXe siècle, les notes DPE influent directement sur la valeur des petites surfaces. Découvrez les règles en vigueur en consultant notre dossier sur la situation du marché locatif à Paris.
3. Succession et transmission patrimoniale : Le secteur compte de grands logements familiaux conservés de longue date. Pour comprendre la dynamique de ces mises en vente, lisez notre analyse sur les ventes d’appartements en succession.
Questions fréquentes sur l’immobilier aux Arènes de Lutèce & Square Capitan (FAQ)
Pourquoi la rue des Arènes enregistre-t-elle des prix plus élevés que la rue Monge ?
La rue des Arènes bénéficie d’un calme absolu sans passage automobile majeur et d’une vue directe sur le parc gallo-romain, ce qui génère une surcote par rapport à l’animation et au bruit de la rue Monge.
Quel est le profil des acquéreurs autour du square Capitan ?
Il s’agit principalement de familles parisiennes à la recherche de grands appartements 3 à 5 pièces, séduites par les écoles à proximité, les espaces verts et la sécurité du secteur.
Trouve-t-on facilement des garages ou parkings dans ce sous-secteur ?
Non, les immeubles anciens du XIXe siècle sont majoritaires. Les emplacements de parking en sous-sol sont extrêmement rares et se négocient avec une très forte plus-value.
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