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Prix m² Rue Geoffroy-Saint-Hilaire & Jardin des Plantes Paris 5ᵉ (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Jardin des Plantes • Geoffroy-Saint-Hilaire
Analyse : Méthode Hédoniste CNE & Actes Notariés DVF
Secteur Geoffroy-Saint-Hilaire et les abords immédiats du Jardin des Plantes (Paris 5ᵉ).
Longeant directement les allées du Muséum National d’Histoire Naturelle, la rue Geoffroy-Saint-Hilaire forme l’une des adresses résidentielles les plus calmes et prisées du 5ᵉ arrondissement. Avec un prix moyen DVF de 12 600 € / m² et des sommets franchissant 15 500 € / m² pour les appartements haussmanniens en étage élevé offrant une vue panoramique sur la verdure, ce micro-secteur réunit élégance architecturale et cadre de vie familial. Décryptage des ventes notariées réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales certifiées enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix moyen le long de la rue Geoffroy-Saint-Hilaire et des voies environnantes s’établit à 12 600 € / m².
La rue Geoffroy-Saint-Hilaire et les voies attenantes (rue Cuvier, rue Buffon, rue Daubenton) se caractérisent par un écart hédoniste saisissant selon l’exposition : le côté pair bordant le parc bénéficie d’une surcote massive liée à la vue verdoyante dégagée, tandis que les étages bas sur rue plus sombres débutent autour de 10 600 € / m². Cette étude s’inscrit en lien direct avec notre analyse du quartier Jardin des Plantes et notre guide complet du 5ᵉ arrondissement.
L’architecture haussmannienne en pierre de taille : le balcon filant et les détails sculptés constituent des critères majeurs dans la méthode de valorisation hédoniste.
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur le sous-secteur :
Vue Parc & Dégagement (+15% à +25%)
Sur le côté pair de la rue Geoffroy-Saint-Hilaire et de la rue Cuvier, la vue directe sur la frondaison du Jardin des Plantes sans vis-à-vis génère la surcote maximale du sous-secteur.
Diagnostic DPE & Travaux (-8% à -15%)
Dans le périmètre protégé du Jardin des Plantes, l’isolation par l’extérieur est interdite par l’ABF. Une étiquette F ou G impose une rénovation intérieure négociée par les acheteurs.
Optimisation du Plan & Répartition (+5% à +10%)
Les acheteurs familiaux recherchent des plans optimisés. Un appartement disposant de 3 vraies chambres, de 2 salles d’eau et d’une double exposition s’échange très rapidement.
Charges de Copropriété & Étage (-10% à -12%)
L’absence d’ascenseur au-delà du 2ᵉ étage entraîne un abattement automatique, tout comme des charges de copropriété élevées liées à des systèmes de chauffage vieillissants.
2. Cartographie hédoniste des prix DVF sur 10 axes du sous-secteur
Analyse comparative des actes notariés enregistrés sur la zone et facteurs hédonistes de différenciation :
| Rue / Micro-Axe | Moyenne DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Rue Geoffroy-Saint-Hilaire (Côté Pair / Vue Parc) | 13 800 € / m² | 11 800 € – 15 500 € | Surcote maximale pour les vues directes sur les frondaisons du Muséum. Immeubles haussmanniens avec ascenseurs. |
| Rue Geoffroy-Saint-Hilaire (Côté Impair) | 12 600 € / m² | 10 600 € – 14 200 € | Exposition plus ombragée. Belles façades en pierre de taille mais vis-à-vis plus immédiat sur la rue. |
| Rue Cuvier (Section Jardin) | 12 900 € / m² | 10 900 € – 15 100 € | Proximité de la Seine et du campus Jussieu. Expositions sud/sud-ouest très recherchées et belles hauteurs sous plafond. |
| Rue Buffon | 12 500 € / m² | 10 600 € – 14 700 € | Secteur très calme le long du Muséum. Recherche active sur les 4 pièces et plus avec balcon. |
| Rue Daubenton (Section Mosquée) | 12 700 € / m² | 10 700 € – 14 900 € | Périmètre Grande Mosquée de Paris / Monge. Forte valeur des 2-3 pièces rénovés sans perte de place. |
| Rue Poliveau | 11 500 € / m² | 9 800 € – 13 400 € | Bâti faubourien et immeubles récents. Prix pondérés par la variabilité de la luminosité en étage bas. |
| Rue Santeuil | 11 300 € / m² | 9 600 € – 13 200 € | Proche Censier. Forte demande sur les studios et 2 pièces bien classés au DPE pour l’investissement locatif. |
| Boulevard Saint-Marcel (Section 5ᵉ) | 11 200 € / m² | 9 500 € – 13 100 € | Grands appartements haussmanniens avec ascenseurs. Décote acoustique sur les 1ᵉʳ et 2ᵉ étages. |
| Rue Scipion | 12 100 € / m² | 10 300 € – 14 100 € | Enclave historique face au square Scipion. Ruelle calme très recherchée par la clientèle locale. |
| Rue Larrey & Rue Mirbel | 12 300 € / m² | 10 400 € – 14 300 € | Ruelles calmes entre Monge et Geoffroy-Saint-Hilaire. Prestations anciennes conservées (moulures, parquet). |
3. Situations d’arbitrage réelles pour les propriétaires
Vendre un appartement familial en succession
Les grands logements de la rue Geoffroy-Saint-Hilaire sont souvent transmis dans le cadre d’indivisions familiales. Un chiffrage rigoureux du DPE et des devis de travaux avant mise en vente évite les négociations abusives.
Consulter notre dossier sur les ventes en héritage →Arbitrage locatif & contraintes DPE
Face à l’encadrement des loyers à Paris 5ᵉ, nous étudions si la rénovation énergétique d’un 2 ou 3 pièces est rentable ou s’il vaut mieux vendre en l’état pour réinvestir sans contrainte.
Lire l’analyse de la gestion locative →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur l’immobilier au Jardin des Plantes (FAQ)
Pourquoi la rue Geoffroy-Saint-Hilaire est-elle la plus chère du sous-secteur ?
Elle fait face directement au Jardin des Plantes et à la Ménagerie, offrant une vue verdoyante sans vis-à-vis direct, combinée à des copropriétés haussmanniennes de grand standing avec ascenseur.
Quel est le profil des acheteurs autour du Jardin des Plantes ?
Il s’agit principalement de familles cherchant une résidence principale pérenne dans un environnement calme, vert et sécurisé, proche d’écoles réputées et de commerces de quartier.
Comment la proximité du pôle Austerlitz influence-t-elle les prix ?
La modernisation de la gare d’Austerlitz et des quais environnants renforce la demande sur le boulevard de l’Hôpital et la rue Poliveau, attirant de jeunes actifs et des investisseurs.
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