Et si la maison de papi ne valait plus qu’un euro ?
Dans ce secteur, une maison comparable en bon état vaut autour de 85 000 €. Celle-ci fait environ 150 m² et il faudrait près de 140 000 € pour la rénover sérieusement. Alors combien un acheteur peut-il encore être prêt à payer ?
Avec près de 140 000 € de travaux pour une maison comparable qui vaut autour de 85 000 € en bon état, le prix d’achat doit forcément être très bas.
Les travaux sont plus chers que la valeur d’une maison rénovée dans le secteur.
Une maison comparable en bon état vaut autour de 85 000 € dans ce secteur. Ici, il faudrait prévoir près de 140 000 € de travaux pour environ 150 m².
Elle n’a pas été rénovée en profondeur depuis quinze ans.
La maison a été construite au début des années 1960. Elle fait environ 150 m² sur deux niveaux, avec trois chambres et un jardin. Après le décès de sa femme, le grand-père y est resté seul pendant une quinzaine d’années.
Pendant cette période, les petites réparations ont été faites au fur et à mesure, mais la maison n’a jamais été rénovée en profondeur. Aujourd’hui, l’électricité, le chauffage, l’isolation, les fenêtres et plusieurs pièces sont à reprendre.
Pour la famille, cela reste la maison de papi : 150 m², un jardin et des années de souvenirs. Un acheteur regarde aussi ce qu’il devra dépenser après l’achat.
Il faut prévoir près de 140 000 € de rénovation.
Il faut notamment reprendre l’électricité, le chauffage, l’isolation, les fenêtres et plusieurs pièces d’eau. À cela s’ajoutent les travaux liés au vieillissement général de la maison.
Le montant exact dépend évidemment des entreprises, des matériaux et de ce que le futur propriétaire décidera de refaire. Mais avec un budget proche de 140 000 €, le prix d’achat de la maison devient déterminant.
Combien un acheteur peut-il encore payer ?
Il ne suffit pas de soustraire 140 000 € de travaux aux 85 000 € que vaut une maison en bon état. Mais la comparaison explique pourquoi le prix de cette maison doit être beaucoup plus bas.
Une maison comparable qui ne demande pas une rénovation complète.
Avant même de compter le prix payé pour acheter la maison.
L’acheteur doit payer la maison, les frais d’acquisition, les travaux et les éventuels imprévus du chantier. Il compare forcément cette somme avec ce que lui coûterait une maison déjà habitable autour.
S’il peut acheter une maison en bon état autour de 85 000 €, il aura peu de raisons de payer cher celle-ci avant d’engager près de 140 000 € de rénovation.
C’est pour cette raison que certains biens très dégradés peuvent finir par être proposés à des prix extrêmement faibles.
Pourquoi certaines maisons sont-elles vendues pour un euro ?
Cela existe, notamment dans certains programmes mis en place à l’étranger pour des maisons abandonnées. L’acquéreur paie presque rien pour devenir propriétaire, mais il doit ensuite financer les travaux et respecter les conditions prévues pour rénover le bien.
Ce n’est pas exactement la situation de cette maison. L’exemple permet simplement de comprendre pourquoi le prix des murs peut devenir très faible lorsque le coût de la rénovation est disproportionné par rapport aux prix immobiliers du secteur.
Tous les acheteurs ne veulent pas faire autant de travaux.
Dans une ville où les maisons sont très recherchées et très chères, certains acheteurs acceptent de faire beaucoup de travaux. La valeur du terrain ou de la maison une fois rénovée peut justifier l’opération.
Ici, une maison déjà habitable vaut autour de 85 000 €. Un acheteur peut donc trouver d’autres biens sans avoir à gérer un chantier de cette ampleur.
Plus les travaux sont importants, moins les acheteurs prêts à se lancer sont nombreux. Pour vendre, il faut alors généralement accepter un prix plus bas.
Au Japon, 9 millions de logements étaient vacants en 2023.
La situation japonaise est très différente de celle de la France et il ne faut pas en tirer de comparaison directe. Elle montre toutefois qu’un parc important de logements peut rester vide lorsque la population, la localisation des biens et les besoins en logements ne correspondent plus.
Ce sont les résultats officiels de l’enquête japonaise sur le logement pour 2023.
Un mauvais DPE peut augmenter le budget de rénovation.
Une maison classée E, F ou G peut être vendue. Mais si sa performance énergétique est mauvaise, l’acheteur sait qu’il devra probablement ajouter des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation à ceux qu’il avait déjà prévus.
La question est encore plus importante si le logement doit ensuite être loué. En France métropolitaine, les logements classés G sont concernés par les critères de décence énergétique depuis 2025. Les logements F le seront en 2028 et les logements E en 2034.
Cet audit complète le DPE et présente des propositions de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement.
Voir aussi vendre ou rénover un bien hérité .
La maison en vidéo
Je reprends le cas de cette maison et les chiffres qui permettent de comprendre pourquoi un gros budget de travaux peut faire fortement baisser son prix de vente.
Une maison vide continue de coûter de l’argent.
Tant qu’elle appartient à la famille, il faut continuer à payer certaines dépenses. Il y a notamment la taxe foncière, l’assurance et l’entretien du terrain.
Une maison vide doit aussi être surveillée. Une fuite, une infiltration ou un problème de toiture peuvent rapidement aggraver son état.
Si elle reste invendue longtemps, ces dépenses continuent donc de s’ajouter.
Si aucun héritier ne veut garder la maison
Pour les héritiers, garder la maison signifie reprendre les travaux, continuer à payer les dépenses et décider ensemble de ce qu’ils veulent en faire. Lorsque personne ne souhaite y habiter, la vente devient souvent la solution la plus simple.
Il faut cependant regarder l’ensemble de la succession. La maison n’est qu’un élément parmi les comptes bancaires, les autres biens et les éventuelles dettes.
C’est pour cette raison qu’un bien immobilier hérité peut finir par être vendu même lorsqu’il est resté très longtemps dans la famille. J’explique ce point plus en détail dans le chapitre consacré aux héritiers.
Il peut accepter la succession, l’accepter à concurrence de l’actif net ou y renoncer. Le choix dépend de la situation et peut être étudié avec le notaire.
Informations officielles : Service-Public .
150 m² ne suffisent pas à faire le prix de cette maison.
Pour la famille, cette maison reste grande, possède un jardin et représente des années de vie. Au moment de la vendre, un acheteur regarde forcément autre chose : combien va lui coûter l’ensemble une fois les travaux terminés ?
Ici, la comparaison est particulièrement difficile. Une maison habitable vaut autour de 85 000 € alors que la rénovation de celle-ci approche 140 000 €.
C’est ce qui explique qu’une maison puisse avoir beaucoup de valeur pour une famille et pourtant trouver difficilement un acheteur, sauf à accepter un prix très bas.
Que se passe-t-il si davantage de logements arrivent à la vente ?
Cette maison est un cas particulier. Dans le chapitre suivant, je regarde ce qui pourrait se passer si les successions amenaient davantage de logements sur le marché dans les prochaines années.