Vendre ou rénover un bien hérité ? Faites le calcul.
Une maison vaut environ 250 000 €. Il y a 60 000 € de travaux à prévoir et elle pourrait se louer autour de 1 000 € par mois. Est-ce qu’il vaut mieux la vendre, faire les travaux ou la garder pour la louer ?
La maison produit 12 000 € de loyers par an. Après 3 600 € de dépenses, il reste environ 8 400 € avant impôt. Si on compare ce montant aux 250 000 € de valeur de la maison et aux 60 000 € de travaux, on arrive à environ 2,71 % par an.
Prenons trois enfants qui héritent d’une maison estimée à 250 000 €.
À trois, cela représente un peu plus de 83 000 € chacun.
Mais ils n’ont pas 83 000 € disponibles. Chacun possède un tiers de la maison.
S’ils la gardent, ils doivent aussi financer les travaux.
Avec 60 000 € de travaux, cela fait 20 000 € chacun si les dépenses sont partagées à parts égales.
Dans le chapitre 2 , on avait pris un autre exemple : une maison qui pouvait valoir autour de 85 000 € en bon état alors que les travaux approchaient 140 000 €.
Dans notre exemple, il y a 60 000 € de travaux à prévoir.
Cela peut être du chauffage, de l’isolation, des fenêtres, de l’électricité ou une remise en état importante.
Pour un vrai bien, il faut bien sûr partir de devis.
Si la maison est classée F et que l’objectif est de la louer, le DPE compte aussi. En France métropolitaine, un logement classé F ne pourra plus être considéré comme décent à la location à partir du 1er janvier 2028 .
Faire 60 000 € de travaux ne veut pas dire que la maison vaudra 60 000 € de plus.
Dans certains secteurs, une maison rénovée peut se vendre beaucoup plus cher.
Dans d’autres, les prix du secteur limitent fortement ce que les acheteurs sont prêts à payer.
Une maison estimée à 250 000 € peut par exemple se revendre 340 000 € après travaux dans un marché recherché, et seulement 270 000 € dans un secteur moins demandé.
Ces chiffres servent uniquement d’exemple.
J’en parle aussi dans le chapitre 4 , consacré aux différences entre les marchés.
Avec 1 000 € par mois de loyer, on arrive à 12 000 € sur l’année.
Il faut ensuite retirer les dépenses.
Dans notre exemple, on compte 1 800 € de taxe foncière, 300 € d’assurance, 1 000 € d’entretien et 500 € pour la vacance et les petits frais.
Il reste environ 8 400 € avant impôt.
Je ne compte pas ici la fiscalité des héritiers, les frais de gestion, un éventuel crédit ou une grosse réparation.
La maison vaut 250 000 € et il faut encore mettre 60 000 € de travaux.
Cela représente 310 000 € entre la valeur du bien et les travaux.
Après les dépenses prévues dans notre exemple, la maison laisse environ 8 400 € par an avant impôt.
8 400 € rapportés à 310 000 €, cela donne environ 2,71 % par an.
Ce n’est pas un rendement net et ce n’est pas un rendement garanti. C’est simplement le résultat avec les chiffres utilisés ici.
À trois héritiers, cela représente environ 2 800 € chacun par an, soit un peu plus de 230 € par mois avant impôt.
Il reste alors à savoir si les trois héritiers veulent garder la maison, financer les travaux et continuer à la gérer pour ce niveau de revenu.
Une maison vide coûte quand même de l’argent.
Il reste la taxe foncière, l’assurance, l’entretien et parfois des réparations. Laisser la maison vide pendant un an ou deux a donc aussi un coût.
Vendre, faire les travaux ou garder la maison ?
Si la maison se trouve dans un secteur où les prix sont faibles, qu’il y a beaucoup de travaux et que les héritiers veulent récupérer leur part rapidement, vendre dans son état peut être plus simple.
Si elle est bien située, que les travaux augmentent vraiment sa valeur et qu’elle peut se louer correctement, la garder peut être intéressante.
Il faut aussi savoir si les héritiers ont envie de gérer cette maison ensemble pendant plusieurs années.
Même avec des chiffres corrects, cela peut vite devenir compliqué si personne ne veut vraiment s’en occuper.
C’est ce qu’on a vu dans le chapitre 5 .
Vous avez hérité d’un appartement à Paris ?
L’estimateur permet de regarder les ventes d’appartements enregistrées autour de l’adresse. Il donne une première estimation, à affiner ensuite selon l’état du bien, l’étage, la rue et ses caractéristiques.