En 2025, pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, la France a enregistré plus de décès que de naissances : 651 000 décès contre 645 000 naissances.
Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1965, ont aujourd’hui entre 60 et 80 ans et détiennent entre 40 % et 50 % du patrimoine immobilier français.
Lorsqu’ils vont transmettre leur patrimoine, une part massive de ces logements va déferler sur le marché. Non pas à la place du flux habituel, mais en supplément direct des ventes traditionnelles.
Le marché français tourne historiquement autour de 850 000 à 900 000 transactions par an. Ce qui s’annonce, c’est l’arrivée de plusieurs millions de logements supplémentaires à absorber d’ici 2040.
❓ La question centrale : Qui va racheter l’intégralité de ce stock immobilier ?
Les chiffres clés du transfert de patrimoine (2026–2040)
À titre de comparaison, le record historique de 1,2 million de ventes en 2021 avait été porté par des conditions bancaires exceptionnelles et des taux au plus bas. Répéter et dépasser cette performance sur 15 ans avec des critères de prêt plus stricts constitue un défi sans précédent.
Analyse de la demande : Qui seront les acquéreurs ?
1. Des héritiers déjà installés qui vendent
On hérite aujourd’hui à 52 ans en moyenne (contre 43 ans en 1980). À cet âge, la résidence principale est souvent acquise. Pour régler les droits de succession sous 6 mois et partager le capital, la vente s’impose dans la majorité des cas.
2. Des primo-accédants au pouvoir d’achat entamé
En une décennie, les primo-accédants ont perdu en moyenne 25 m² de pouvoir d’achat immobilier. Sans soutien familial massif, les prix de vente restent hors de portée.
3. Des investisseurs frileux face au DPE et à la fiscalité
L’interdiction progressive des passoires thermiques (DPE F et G), l’encadrement des loyers et le rabot des niches fiscales freinent les investisseurs particuliers.
🎬 Le décryptage en vidéo
Sommaire de la série : La Grande Transmission (8 Épisodes)
- 📌 Épisode 1 (Vous êtes ici) : Le contexte démographique, les chiffres et la question centrale.
- 👉 Épisode 2 : 30 ans de quête de la pierre — Pourquoi les baby-boomers ont tout misé sur l’immobilier.
- 👉 Épisode 3 : Le choc du volume — Pourquoi ce sont des biens supplémentaires et non de remplacement.
- Épisode 4 : Les déclencheurs de vente (Retraite, EHPAD, maison devenue trop grande).
- Épisode 5 : La location, la fausse sortie (DPE, rentabilité écrasée, complexité de gestion).
- Épisode 6 : La promotion immobilière ne compensera pas le marché.
- Épisode 7 : La catégorisation des actifs (Quels biens vont monter, stagner ou baisser).
- Épisode 8 : Qui va racheter tout ça ? La synthèse stratégique.
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