La Grande Transmission (Épisode 4) : La Fracture Territoriale et le Nouveau Marché Immobilier

Pour comprendre ce qui attend l’immobilier français dans les prochaines années, il suffit de regarder du côté de l’Italie. La France et l’Italie ont la même structure : une population qui vieillit, plus de 60 % de ménages propriétaires et une génération du baby-boom qui a acheté énormément de logements entre 1970 et 1990. La seule différence, c’est que l’Italie a une bonne décennie d’avance sur nous.

Après son pic de marché en 2011, l’immobilier italien ne s’est pas effondré partout. Il s’est coupé en deux. D’un côté, Milan a pris plus de 30 % en tenant grâce aux emplois et aux cadres. De l’autre, Rome n’a presque pas bougé, pendant que les villes moyennes et les campagnes perdaient entre 15 % et 35 % de leur valeur. En France, le sommet est passé en 2021, et la succession des baby-boomers va créer la même séparation.

Près de 300 000 logements par an pendant vingt ans

Aujourd’hui, l’ensemble des héritages et transmissions représente environ 460 milliards d’euros par an. Selon les chiffres de l’INSEE et des notaires, ce montant va monter à près de 680 milliards d’euros par an d’ici 2040. Pour l’immobilier, cela veut dire que 280 000 à 350 000 logements de plus arriveront sur le marché chaque année.

Ce mouvement va s’étaler sur au moins quinze à vingt ans. Au début, les biens mis en vente viennent surtout des décisions prises par les seniors eux-mêmes : revente des résidences secondaires (ils en détiennent près de 70 % en France) ou arbitrage des appartements en location. Plus tard, vers 2035, le pic des décès apportera la majorité des résidences principales.

La nouvelle carte du marché : 4 catégories de biens

Face à cet afflux massif et à des acheteurs qui recherchent avant tout de la réassurance, le marché français ne va pas baisser uniformément. Il va se restructurer autour de quatre grandes catégories :

• 1. L’Ultra-Luxe et l’Hyper-Rareté (L’Exception) : Une niche réservée à une clientèle à très fort pouvoir d’achat, déconnectée du crédit. On parle ici d’adresses d’exception ciblées : les plus beaux quartiers parisiens, mais aussi des poches ultra-prisées comme Le Touquet, le bassin d’Arcachon, Annecy ou certaines parties de la Côte d’Azur. L’extrême rareté de l’offre et l’abondance de capital y garantissent une hausse continue des prix.
• 2. Les Biens « Sans Défaut » (Le Cœur de marché solide) : Ils réunissent tous les voyants au vert : le bon quartier, l’attractivité économique de la ville, le caractère du bien et un état technique irréprochable. Ce me sont les arrondissements centraux et familiaux à Paris, mais aussi les hypercentres des grandes métropoles régionales dynamiques. Ces biens répondent parfaitement à la quête de sécurité des acheteurs et conservent toute leur valeur.
• 3. Les Biens « À Compromis » (Le Marché à négocier) : Ici, tous les critères ne sont pas réunis. Il s’agit par exemple d’un bel appartement bien rénové mais situé dans un quartier moins recherché, d’un bien très bien situé dans un quartier huppé mais frappé par un DPE très dégradé (F ou G), ou encore de secteurs en bordure de métropole comme certaines portes de Paris. La vente se fait, mais au prix d’un arbitrage ou d’une décote pour compenser le défaut (travaux, emplacement ou manque de dynamisme local).
• 4. Le Rural Isolé et la Désertification (Les Actifs en déprise) : Ce sont les biens situés dans des communes ou villages éloignés des bassins d’emplois, privés de services et de transports. Quand la perte d’attractivité territoriale s’ajoute au mur financier de la rénovation énergétique, le marché se bloque. Faute d’acheteurs locaux solvables et avec des héritiers qui refusent d’investir, ces maisons restent coincées dans des indivisions qui s’éternisent.

Demain, l’immobilier ne va pas forcément s’effondrer, mais il va répondre à des codes et des catégorisations totalement différents. Pour ceux qui voudront continuer à investir dans la pierre, il faudra apprendre à analyser ce nouveau paysage.

L’ancien immobilier est mort, vive le nouvel immobilier.