À quoi pourrait ressembler le marché immobilier français en 2040 ?

La population française continue d’augmenter, mais elle vieillit.

En 2025, la France a enregistré 643 905 naissances, selon les données publiées par l’Insee en juillet 2026. Le décompte des décès a lui aussi été révisé, à 646 818, encore provisoire. Les décès restent donc plus nombreux que les naissances, pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

La population française n’a pourtant pas diminué. Au 1er janvier 2026, elle atteignait environ 69,1 millions d’habitants, soit 0,25 % de plus qu’un an auparavant. Cette croissance vient désormais du solde migratoire.

En revanche, la répartition par âge change. Les personnes de 65 ans ou plus représentent désormais 22 % de la population, presque autant que les moins de 20 ans.

Pour l’immobilier, ce changement compte parce que les générations nombreuses du baby-boom avancent en âge et détiennent une partie du parc de logements constitué au cours des dernières décennies.

La démographie ne permet pas de prévoir un prix immobilier. Elle permet en revanche de regarder comment peuvent évoluer le nombre de propriétaires, les transmissions, la composition des ménages et les besoins en logements.

02 · Ce que projette l’Insee

En 2040, la France pourrait avoir presque autant d’habitants qu’aujourd’hui, mais beaucoup plus de personnes âgées.

Les dernières projections de l’Insee, publiées en juin 2026, permettent de mieux comprendre le sujet. Dans le scénario central, la France compterait environ 69,7 millions d’habitants en 2040, contre 69,1 millions début 2026.

Le changement le plus important n’est donc pas forcément le nombre total d’habitants. C’est leur âge.

2026 22 % de la population a 65 ans ou plus.

2040 26,6 % auraient 65 ans ou plus dans le scénario central de l’Insee : 11,8 % entre 65 et 74 ans et 14,8 % à partir de 75 ans.

En 2040, près de quinze Français sur cent auraient donc 75 ans ou plus selon cette projection. Cela peut avoir des conséquences très concrètes sur la manière d’occuper les logements, sur les déménagements et sur les transmissions.

Il faut bien parler ici de projection et non de prévision. L’Insee construit plusieurs scénarios en fonction de la fécondité, de la mortalité et des migrations. Ces hypothèses peuvent évoluer d’ici 2040.

03 · Pourquoi regarder l’Italie ?

L’Italie permet de voir ce qui se passe lorsque le vieillissement est installé depuis plus longtemps.

Je regarde l’Italie parce qu’elle est confrontée depuis plus longtemps à certaines des questions qui commencent à se poser en France. Sa population vieillit et diminue.

Fin 2024, l’Italie comptait environ 58,9 millions d’habitants. Mais la baisse nationale masque des évolutions très différentes selon les territoires.

Les données de l’Istat montrent qu’en 2024 la population progressait encore dans le Nord-Ouest et le Nord-Est, alors qu’elle diminuait dans le Centre, le Sud et les îles.

C’est intéressant pour l’immobilier parce que cela montre qu’un pays vieillissant ne devient pas automatiquement un seul marché en baisse. Les déplacements de population à l’intérieur du pays continuent et certaines zones restent plus recherchées que d’autres.

Nord italien Certaines régions continuaient encore à gagner des habitants en 2024.

Sud et îles La baisse de population y était plus importante.

Pour la France L’exemple italien ne permet pas de prévoir nos prix. Il rappelle surtout que la démographie agit différemment selon les territoires.

04 · Le patrimoine immobilier

Une partie importante des logements va progressivement changer de génération.

Au début de 2021, l’immobilier représentait 62 % du patrimoine brut de l’ensemble des ménages français selon l’Insee.

Le vieillissement de la population signifie donc aussi qu’une partie importante de ce patrimoine sera progressivement transmise.

Une succession ne conduit pas automatiquement à une vente. Un héritier peut conserver le logement, y habiter ou le mettre en location.

La situation devient souvent différente lorsqu’il y a plusieurs héritiers, lorsque personne ne souhaite habiter le logement ou lorsque celui-ci nécessite beaucoup de travaux.

Un logement vide continue également à coûter de l’argent : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, entretien et travaux éventuels.

La vente peut alors permettre de partager plus facilement la valeur du bien entre les héritiers.

J’ai développé cette question dans mon article consacré aux logements reçus en héritage .

Et lorsque le logement nécessite une rénovation importante, la question devient aussi de savoir s’il vaut mieux vendre en l’état ou réaliser les travaux avant la vente .

05 · Combien d’acheteurs ?

À fin juin 2026, 954 000 ventes sur douze mois, après le record de 2021

Si davantage de logements issus des successions sont proposés à la vente, la question sera de savoir si le marché peut absorber ces volumes.

L’année 2021 donne un point de comparaison intéressant. Le nombre de ventes de logements anciens a dépassé 1,2 million sur douze mois au point haut.

À fin juin 2026, l’IGEDD comptabilisait 954 000 transactions sur douze mois.

2021 ≈ 1,2 M de ventes de logements anciens sur douze mois au point haut.

2026 954 000 ventes sur douze mois à fin juin.

Cela représente environ 20 % de transactions en moins que le niveau record de 2021.

Mais cette comparaison ne suffit pas. Le marché de 2021 fonctionnait avec des conditions de financement très différentes.

J’ai consacré l’épisode 3 de La Grande Transmission à cette question du nombre de ventes.

06 · 2021 n’est pas 2026

Le crédit coûte aujourd’hui beaucoup plus cher qu’au moment du record de ventes.

En 2021, les crédits immobiliers se négociaient autour de 1 %. En septembre 2026, les baromètres se situent autour de 3,5 % sur 25 ans.

2021 ≈ 1 % ordre de grandeur des taux immobiliers.

Sept. 2026 ≈ 3,5 % sur 25 ans selon les baromètres de septembre.

Cela change directement la somme qu’un ménage peut emprunter pour une même mensualité. Un logement peut donc coûter moins cher qu’en 2021 tout en étant plus difficile à financer.

Cette différence est essentielle pour réfléchir aux volumes futurs. Avoir davantage de logements disponibles ne suffit pas si le nombre de ménages capables de les acheter diminue.

J’ai détaillé cette mécanique dans mon analyse sur la capacité nécessaire pour acheter à Paris .

07 · Le parc existant

La France compte déjà 38,4 millions de logements.

Au 1er janvier 2025, la France hors Mayotte comptait 38,4 millions de logements selon l’Insee.

31,7 M de résidences principales

3,8 M de résidences secondaires ou logements occasionnels

3,0 M de logements vacants

Les effectifs du parc sont arrondis. Une résidence secondaire utilisée plusieurs mois par an et un logement vacant à rénover ne répondent pas immédiatement aux mêmes besoins qu’un logement habitable proposé à la location ou à la vente.

08 · Trois millions de logements vacants

Pourquoi autant de logements vides ne règlent-ils pas les problèmes de logement ?

Le chiffre de trois millions peut donner l’impression qu’il suffirait de remettre ces logements sur le marché. La réalité est beaucoup plus compliquée.

Un logement peut être vacant entre deux occupants, pendant une vente, pendant des travaux ou à la suite d’un décès. La vacance peut donc être temporaire.

D’autres logements restent vides plus longtemps parce qu’ils sont dégradés, parce qu’une succession n’est pas terminée ou parce que leur propriétaire ne souhaite pas les louer immédiatement.

Et il existe une autre raison très simple : le logement peut se trouver là où la demande est faible.

Un appartement vide dans une commune qui perd des habitants ne répond pas à la demande d’une famille qui cherche un logement dans une grande métropole. Le logement existe, mais il n’est pas situé au bon endroit pour cet acheteur.

Vacance temporaire Vente, changement de locataire, travaux ou succession peuvent laisser un logement vide pendant quelques mois.

État du logement Certains logements nécessitent des travaux importants avant de pouvoir être occupés.

Localisation Un logement disponible n’a pas beaucoup d’utilité pour un ménage qui cherche à vivre à plusieurs dizaines ou centaines de kilomètres.

Pour apprécier les besoins à l’horizon 2040, il faudra rapprocher les logements disponibles de leur emplacement, de leur état et des ménages qui cherchent à s’y installer.

Une résidence secondaire n’est pas automatiquement un logement disponible pour une résidence principale.

La France compte également 3,8 millions de résidences secondaires ou de logements occasionnels.

Là encore, il serait trop simple de considérer ces logements comme une réserve immédiatement mobilisable. Ils appartiennent à des propriétaires qui les utilisent, les prêtent parfois à leur famille ou les louent ponctuellement.

Leur localisation compte aussi beaucoup. Une partie importante des résidences secondaires se trouve dans des zones touristiques, sur le littoral ou dans des territoires où la demande de résidence principale n’est pas comparable à celle des grandes villes.

Mais ce parc mérite d’être suivi dans les prochaines années. Lorsque les propriétaires vieillissent, une résidence secondaire peut elle aussi être vendue, transmise aux enfants ou devenir difficile à conserver si personne dans la famille ne souhaite continuer à l’utiliser.

Elle peut donc rejoindre le marché au même moment qu’une résidence principale héritée. Cela ne concernera évidemment pas tous les biens, mais cela ajoute un autre type de logement à la question de la transmission.

10 · Habitants et ménages

Une population qui augmente peu peut continuer à avoir besoin de logements.

C’est le principal élément qui empêche de raisonner uniquement à partir du nombre d’habitants.

Un logement est occupé par un ménage, et la taille des ménages change avec le temps. Une personne seule occupe un logement, tout comme un couple avec trois enfants.

Lorsqu’un couple se sépare, deux ménages peuvent avoir besoin de se loger là où un seul logement suffisait auparavant. Lorsqu’un jeune quitte le domicile familial, il crée lui aussi un nouveau besoin de logement.

Le vieillissement produit le même phénomène. Après le départ des enfants ou le décès du conjoint, une personne peut continuer à occuper seule pendant de nombreuses années un logement auparavant occupé par plusieurs personnes.

C’est pour cette raison que l’Insee ne réalise pas seulement des projections de population. Il réalise également des projections de ménages pour étudier les besoins en logements.

Population et nombre de ménages ne suivent pas exactement la même évolution. Pour réfléchir au besoin en logements, il faut donc regarder les deux et pas seulement le nombre total d’habitants.

11 · Vieillir dans son logement

Le vieillissement peut aussi changer le type de logements recherchés.

Jusqu’ici, nous avons surtout parlé des successions. Mais les logements peuvent changer de mains bien avant le décès de leur propriétaire.

Une maison familiale de 150 m² peut parfaitement convenir à un couple avec trois enfants à 45 ans. Elle peut devenir beaucoup moins pratique vingt-cinq ou trente ans plus tard lorsque les enfants sont partis et que l’entretien du logement ou du jardin devient plus difficile.

La présence d’escaliers, l’absence d’ascenseur, l’éloignement des commerces ou la dépendance à la voiture peuvent également devenir plus importants avec l’âge.

Certains propriétaires peuvent donc décider de vendre une grande maison ou un appartement devenu peu adapté pour acheter plus petit, se rapprocher des commerces, des transports ou de leur famille.

D’autres resteront au contraire très longtemps dans leur logement. L’Insee a déjà montré dans plusieurs études que le vieillissement s’accompagne souvent d’une réduction de la taille du ménage sans réduction équivalente de la taille du logement.

Ce phénomène peut produire deux effets différents. Des grands logements peuvent rester occupés longtemps par une ou deux personnes, ce qui limite leur remise sur le marché. Puis, lorsqu’ils sont finalement vendus ou transmis, ils peuvent arriver sur le marché en même temps que beaucoup d’autres biens de la même génération.

Grande maison Elle peut devenir plus difficile à entretenir après le départ des enfants.

Ascenseur Son absence peut devenir beaucoup plus importante pour un propriétaire âgé.

Commerces et transports Leur proximité peut prendre davantage de valeur lorsque l’utilisation de la voiture devient plus difficile.

Surface Un logement plus petit peut être plus simple à entretenir et moins coûteux à chauffer.

12 · Le neuf

Les logements transmis n’arriveront pas dans un marché où l’offre reste immobile.

Il faut également regarder ce que l’on construit. Entre août 2025 et juillet 2026, 370 673 logements ont été autorisés à la construction en France.

Ce niveau est inférieur de 9,5 % à la moyenne des cinq années précédentes, même si les autorisations ont montré des signes d’amélioration sur une partie de 2026.

370 673 logements autorisés entre août 2025 et juillet 2026. Soit 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Source : SDES.

C’est important parce que les logements issus des successions ne vont pas simplement s’ajouter à un parc qui resterait identique.

De nouveaux logements seront construits. D’autres seront démolis, transformés ou changeront d’usage. Des bureaux pourront devenir des logements et certains logements pourront au contraire sortir du parc résidentiel.

Si la construction neuve reste moins importante qu’auparavant, les logements anciens transmis ou remis en vente peuvent aussi représenter une part plus importante de l’offre disponible.

13 · Les territoires

Le même nombre de logements supplémentaires n’aura pas le même effet partout.

À Paris, dans une grande métropole, sur le littoral ou dans une commune rurale qui perd des habitants, les acheteurs ne sont ni aussi nombreux ni les mêmes.

Une ville qui crée des emplois, accueille des étudiants, dispose de transports efficaces et continue à attirer de nouveaux habitants peut absorber davantage de logements.

Dans un territoire où la population baisse et où les jeunes ménages partent, quelques centaines de logements supplémentaires peuvent avoir un effet beaucoup plus visible.

Paris et secteurs très demandés Le nombre d’acheteurs peut rester important même lorsque la croissance démographique nationale ralentit.

Grandes villes attractives Emploi, études et transports peuvent continuer à attirer de nouveaux ménages.

Villes moyennes L’évolution dépendra fortement de l’emploi, des transports et des mouvements réels de population.

Territoires en baisse démographique L’arrivée de logements supplémentaires peut peser davantage lorsque le nombre d’acheteurs est déjà faible.

Littoral et zones touristiques Les résidences secondaires et les acheteurs extérieurs créent un marché différent de la seule population permanente.

C’est cette question que j’ai développée dans mon analyse du marché immobilier français en 2035, ainsi que dans l’épisode 4 de La Grande Transmission .

14 · Deux rues peuvent suffire

Même dans une ville recherchée, tous les logements ne réagiront pas de la même manière.

C’est déjà ce que l’on voit sur le terrain. Deux appartements situés à quelques rues de distance peuvent avoir des prix et des délais de vente très différents.

Une bonne adresse, de la lumière, un étage agréable, un plan simple et un logement en bon état restent des qualités recherchées.

À l’inverse, un mauvais DPE, beaucoup de travaux, un rez-de-chaussée sombre, une mauvaise distribution ou une rue moins demandée réduisent le nombre d’acheteurs intéressés.

Plus un acheteur dispose de choix, plus il peut écarter facilement les logements qui cumulent plusieurs défauts.

Adresse La demande peut varier fortement entre deux quartiers et parfois entre deux rues.

Lumière et étage Ces critères deviennent encore plus importants lorsque plusieurs biens comparables sont disponibles.

Plan Une surface bien utilisée peut convenir à davantage de profils d’acheteurs.

Travaux Leur coût vient directement réduire le budget disponible pour acheter le logement.

DPE La performance énergétique compte déjà dans la décision d’achat et dans le coût futur du logement.

15 · Le logement disponible n’est pas toujours le logement recherché

Des logements vacants loin des besoins des ménages

La France peut compter beaucoup de logements et connaître en même temps une pénurie dans certains endroits.

Une grande maison héritée dans une commune qui perd des habitants ne répond pas au besoin d’un jeune actif qui cherche un deux-pièces près d’une gare dans une métropole.

Un logement vacant nécessitant une rénovation complète ne répond pas non plus immédiatement au besoin d’une famille qui dispose d’un budget limité et cherche à emménager rapidement.

À l’inverse, un appartement bien placé dans une ville où les emplois et les habitants continuent d’arriver peut rester très recherché même si la population française vieillit.

C’est pour cela que le chiffre national du nombre de logements ne suffira jamais à expliquer le marché.

Il faudra regarder quels logements sont disponibles, où ils se trouvent, dans quel état et pour quels acheteurs. C’est la rencontre entre ces quatre éléments qui fera le marché local, beaucoup plus qu’une moyenne nationale.

16 · Alors, en 2040 ?

Le marché pourrait surtout devenir plus différent d’un territoire à l’autre.

Les projections de l’Insee ne montrent pas une France vidée de ses habitants en 2040. Dans le scénario central publié en 2026, la population atteindrait environ 69,7 millions de personnes, soit un niveau proche de celui d’aujourd’hui.

En revanche, cette population serait nettement plus âgée. Les personnes de 75 ans ou plus représenteraient 14,8 % des habitants. Cela signifie davantage de propriétaires âgés, davantage de logements occupés par une ou deux personnes et, progressivement, davantage de transmissions.

Une partie des grandes maisons familiales pourra être vendue avant même une succession lorsque leurs propriétaires souhaiteront vivre dans un logement plus petit ou plus simple. D’autres resteront occupées longtemps puis seront transmises aux enfants.

En parallèle, le marché devra trouver des acheteurs. En 2021, avec un crédit autour de 1 %, il a dépassé 1,2 million de ventes de logements anciens. En 2026, avec des taux autour de 3,5 % sur 25 ans, il tourne autour de 950 000 ventes sur douze mois.

La France disposera également d’un parc immobilier très important. Elle compte déjà 38,4 millions de logements, dont 3 millions de logements vacants et 3,8 millions de résidences secondaires ou occasionnelles. Mais ces logements ne sont pas nécessairement situés là où se trouvent les acheteurs.

Le nombre de ménages peut lui aussi continuer à évoluer même si la population augmente peu. Une personne seule a toujours besoin d’un logement. Une séparation peut transformer un ménage en deux ménages. Et une personne âgée peut continuer à vivre seule dans une grande maison pendant de nombreuses années.

Enfin, l’offre nouvelle compte. Si la construction reste durablement plus faible, les logements anciens remis sur le marché par les successions peuvent représenter une part plus importante de l’offre. Si la construction repart fortement, la situation sera différente.

Je ne peux donc pas déduire de ces chiffres que l’immobilier français va baisser ou monter d’ici 2040. En revanche, ils me font penser que les écarts entre les marchés peuvent devenir plus importants.

Dans une ville où les emplois, les transports et les nouveaux habitants continuent d’arriver, les logements transmis peuvent trouver des acheteurs. Dans un territoire où la population baisse déjà et où les jeunes ménages partent, le même nombre de logements supplémentaires peut peser beaucoup plus sur les prix et les délais de vente.

Et à l’intérieur d’une même ville, la différence peut se faire entre deux logements situés à quelques rues de distance. Si les acheteurs disposent de davantage de choix, l’adresse, la lumière, l’étage, le plan, le DPE et le montant des travaux peuvent compter encore davantage.

La vraie question pour 2040 n’est donc probablement pas de savoir s’il y aura trop ou pas assez de logements en France. Elle sera de savoir si les logements disponibles se trouvent au bon endroit, correspondent aux besoins des ménages et peuvent être achetés au prix que ces ménages sont capables de financer.

La Grande Transmission

J’ai consacré une série à cette évolution du patrimoine immobilier.

J’y parle des successions, des volumes de ventes, des différences entre les territoires et des choix auxquels les familles sont confrontées lorsqu’elles héritent d’un logement.

Pour continuer

Héritage Pourquoi de nombreux biens hérités finissent-ils par être vendus ? → Succession Vendre ou rénover un bien hérité : comment faire le calcul ? → Grande Transmission · épisode 8 Que deviendront les logements hérités en 2040 ? → Info Immo Retrouver mes autres analyses immobilières →

Sources

Insee — Naissances 2025 : 643 905, publication du 6 juillet 2026. Décès 2025 : 646 818, décompte provisoire publié le 30 janvier 2026. L’écart de –2 913 est calculé par soustraction de ces deux décomptes pour la France ; il ne reprend pas le solde initial arrondi à –6 000 du bilan de janvier. Le bilan démographique 2025 fournit les estimations de 69,1 millions d’habitants au 1er janvier 2026 et de 22 % de personnes âgées de 65 ans ou plus.

Insee — Projections de population 2026 : dans le scénario central, la France compterait environ 69,7 millions d’habitants en 2040. Les 65-74 ans représenteraient 11,8 % de la population et les 75 ans ou plus 14,8 %. Consulter les projections .

Insee — Parc de logements au 1er janvier 2025 : 38,4 millions de logements en France hors Mayotte, dont 31,7 millions de résidences principales, 3,8 millions de résidences secondaires ou occasionnelles et 3 millions de logements vacants. Consulter la publication .

Insee — Projections de ménages : les projections de besoins en logements tiennent compte de la structure de la population et des comportements de cohabitation. Consulter la documentation .

Istat — Démographie italienne 2024 : environ 58,9 millions d’habitants fin 2024 et des évolutions territoriales différentes entre le Nord, le Centre et le Mezzogiorno. Consulter la publication .

SDES — Construction de logements à fin juillet 2026 : 370 673 logements autorisés entre août 2025 et juillet 2026, soit 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Consulter la publication .

Les passages consacrés au marché immobilier français en 2040 constituent une analyse prospective. Les projections démographiques de l’Insee reposent sur des hypothèses et ne constituent pas une prévision des prix immobiliers futurs.