Le marché immobilier français en 2035

Pourquoi regarder l’Italie

La France et l’Italie se ressemblent sur plusieurs points. La population vieillit, beaucoup de ménages sont propriétaires et les générations qui ont beaucoup acheté dans les années 70, 80 et 90 arrivent maintenant à un âge où une partie de leur patrimoine immobilier va être transmise.

L’Italie est simplement plus avancée que nous. Sa population baisse déjà depuis plusieurs années et son marché immobilier a connu son point haut bien avant le nôtre. Ce qui est intéressant, ce n’est pas de dire que la France va suivre exactement le même chemin, mais de regarder ce qui s’est passé ensuite.

Certaines villes ont bien résisté, d’autres beaucoup moins, et les écarts entre les bons secteurs et les zones moins demandées se sont creusés. C’est pour cela que je ne crois pas à une baisse générale et identique partout.

Le vrai sujet, c’est le nombre d’acheteurs

En 2025, la France a enregistré environ 645 000 naissances et 651 000 décès. Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, il y a donc eu davantage de décès que de naissances. Cela ne veut pas dire que la population française va s’effondrer, notamment parce que l’immigration compte aussi, mais cela montre clairement que le pays vieillit.

Or les générations les plus âgées possèdent une part importante du patrimoine immobilier. Dans les prochaines années, beaucoup de logements vont donc être vendus ou transmis, progressivement, au fil des successions.

La vraie question est simple : qui va les acheter ?

En 2021, année record, le marché immobilier ancien français a dépassé 1,2 million de ventes en douze mois. C’était déjà énorme, mais les conditions étaient très différentes : les taux étaient très bas, le crédit beaucoup plus facile à obtenir et la demande très forte.

Si davantage de logements arrivent à la vente dans les prochaines années, il faudra absorber ces volumes dans un contexte où les acheteurs empruntent plus cher et sur des durées déjà très longues.

C’est ce sujet que j’ai développé dans l’épisode 3 de La Grande Transmission consacré au volume des ventes .

Tous les biens ne vont pas réagir pareil

Je ne pense pas que tout le marché immobilier français va évoluer dans le même sens. À Paris, dans les quartiers les plus recherchés ou sur des biens rares, il peut continuer à y avoir beaucoup d’acheteurs. Dans d’autres villes, ou dans des secteurs où la population baisse déjà, la situation peut être très différente.

Même à quelques rues de distance, deux appartements peuvent se vendre de façon très différente. Une bonne adresse, un étage élevé, de la lumière, un bon plan ou un logement sans gros travaux resteront des qualités importantes. À l’inverse, un mauvais DPE, beaucoup de travaux, une rue moins recherchée ou un étage compliqué pourront peser davantage sur le prix.

Plus il y aura de biens à vendre, plus ces différences vont compter. Je pense donc moins à une baisse générale qu’à un marché où certains logements continueront à très bien se vendre, pendant que d’autres auront besoin de plus de temps ou d’un prix plus bas.

C’est aussi ce que j’analyse dans l’épisode 4 de La Grande Transmission .