Prix immobilier
au Bel-Air

À fin 2025, le prix publié par les Notaires est de 8 180 €/m² au Bel-Air. Vous pouvez ensuite regarder les ventes dans chaque rue.

Par Nicolas Jeffs, agent immobilier · Mis à jour le 11 novembre 2026

520 €/m² de moins que dans le 12e

8 180 €/m² vs 8 700 €/m² dans le 12e.

Bel-Air8 180 €/m²+1,8 % sur un an
−15,3 % sur cinq ans

Paris 12e8 700 €/m²+3,4 % sur un an
−10,9 % sur cinq ans

Bel-Air Paris 12e · prix des notaires au m², fin 2020 et fin 2024 recalculés à partir des variations publiées

Prix immobilier Paris 12e →

Ventes 2025

Les prix dans votre rue

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Bel-Air

374ventes d’appartements en 2025

37 ruesdans le quartier

Appartements · Bel-Air, Paris 12e

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Les rues les plus chères en 2025 (au moins 5 ventes)

Les moins chères

Médianes des ventes d’appartements 2025. Peu de ventes par rue : ces chiffres bougent vite.

Vous vendez au Bel-Air ?

Je compare d’abord les ventes autour de l’adresse. La visite sert ensuite à examiner le logement et l’immeuble : étage, lumière, plan, état, DPE et copropriété.

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Repères sur le Bel-Air

Le périmètre du Bel-Air compte 374 ventes d’appartements qualifiées en 2025 dans DVF. Pour situer un logement, le premier repère est le prix des ventes comparables autour de son adresse.

Sur « Cours de Vincennes », le fichier retient 32 ventes en 2025, avec une médiane de 8 332 €/m². Ce chiffre donne un repère pour la rue. Pour comparer deux biens, il faut aussi regarder la surface, l’étage et l’état du logement.

Dans les diagnostics retenus pour ce périmètre, 19,6 % sont classés F ou G. Pour un appartement précis, lisez son propre DPE et les travaux prévus en copropriété avant de comparer les prix.

Sources : DVF et données locales de la page

Qui habite le Bel-Air ?

36 050 habitants. Autant de propriétaires et un peu plus de logements sociaux que dans le reste du 12e. Moins de petites surfaces que dans le reste du 12e, et des ménages qui restent : près de la moitié vit là depuis plus de dix ans.

34 %de propriétaires
32 % dans le 12e

27 %de logements sociaux
21 % dans le 12e

31 %de logements de moins de 40 m²
38 % dans le 12e

49 %des ménages installés depuis plus de 10 ans

21 %d’habitants de 30 à 44 ans
22 % dans le 12e

37 %des ménages ont une voiture
33 % dans le 12e

Insee, recensement : logement 2023 et population 2022, 15 Iris du quartier administratif du Bel-Air (18 440 résidences principales). Données logement · Données population.

Les annonces de vente au Bel-Air

—appartements à vendre dans le quartier du Bel-Air

—prix demandé au m² (médiane)

8 180 €prix signé au m², fin 2025

—date du relevé

Biens et coulisses · Bel-Air

Aucun bien ni coulisse de ce quartier n’est présenté dans cette sélection.

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Le DPE des appartements au Bel-Air

19,6 % des diagnostics sont classés F ou G, plus que dans l’ensemble du 12e (15,3 %). 41,0 % sont en C ou D.

Le bâti est ancien : 56 % des diagnostics concernent des immeubles d’avant 1948, 29 % des immeubles construits entre 1948 et 1974.

A0,3 %

B0,4 %

C11,9 %

D29,1 %

E38,7 %

F14,0 %

G5,7 %

15 662 diagnostics d’appartements établis entre juillet 2021 et novembre 2026 dans le quartier administratif du Bel-Air (ADEME). Un même logement peut avoir été diagnostiqué plusieurs fois. Base DPE de l’ADEME.

DPEDPE 2028 : quels logements ne pourront plus être loués ?

Quel loyer maximum au Bel-Air ?

Renseignez votre logement : le plafond s’affiche ici, rien n’est envoyé.

Quel rendement locatif brut ?

Hypothèse : un deux-pièces loué vide, construit avant 1946 et acheté 8 180 €/m².

Au loyer de référence de 25,50 €/m²: 3,7 % brut par an
Au plafond de 30,60 €/m²: 4,5 % brut par an

Calcul sur douze mois de loyer, avant charges, taxe foncière, vacance et frais d’achat.

Avec un autre prix d’achat ou un crédit

Pour un autre prix d’achat, divisez douze mois de loyer hors charges par le prix d’achat, puis multipliez par 100.

Avec un crédit, il faut calculer séparément la mensualité, l’assurance et les dépenses restant à votre charge. Le rendement brut ne donne pas l’effort mensuel de trésorerie.

Les quartiers d’à côté

Paris 12ePrix à Paris 12e →

PicpusPrix à Picpus →

CharonnePrix à Charonne →

BercyPrix à Bercy →

Sainte-MargueritePrix à Sainte-Marguerite →

Vos questions sur le Bel-Air

Quel est le prix au m² au Bel-Air ?

Fin 2025, les notaires donnent 8 180 €/m² pour un appartement ancien au Bel-Air, 520 € de moins que dans le 12e. Selon les rues, la médiane des ventes 2025 va de 7 668 €/m² (boulevard Soult) à 9 487 €/m² (rue Sibuet).

Quelle rue choisir pour un premier achat au Bel-Air ?

Commencez vos comparaisons par « Cours de Vincennes ». DVF recense 32 ventes qualifiées en 2025 pour « Cours de Vincennes » dans le périmètre de la page. Comparez ensuite des appartements de surface et d’état proches dans les rues voisines avant de fixer votre budget. Source : DGFiP, DVF. Voir les ventes rue par rue.

Pourquoi deux appartements de la même rue n’ont-ils pas le même prix ?

Pour « Cours de Vincennes », comparez les ventes par numéro et par surface, puis vérifiez l’étage, l’exposition et les travaux à prévoir. DVF recense 32 ventes qualifiées en 2025 pour « Cours de Vincennes » dans le périmètre de la page. DVF renseigne les prix et les surfaces déclarées. Les autres caractéristiques se vérifient lors de la visite.

Quand visiter un appartement au Bel-Air ?

Si vous visitez autour de « Cours de Vincennes », repassez devant le même numéro en journée puis à l’heure à laquelle vous rentreriez chez vous. Vérifiez la lumière dans les pièces et écoutez fenêtres ouvertes puis fermées. Repère de rue : Base adresse nationale et fichier DVF du secteur.

Qu’est-ce qui freine les acheteurs aujourd’hui ?

Autour de « Cours de Vincennes », vérifiez le prix par rapport aux ventes comparables, puis ajoutez à votre budget les charges et les travaux votés ou à prévoir. Demandez le DPE du logement avant de chiffrer les travaux énergétiques. Sources : DGFiP pour les ventes et ADEME pour le DPE.

Un projet au Bel-Air ?

Je compare d’abord les ventes autour de l’adresse, puis je viens voir le logement.

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