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Prix m² Place des Vosges Paris 4ᵉ (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur d’Ultra-Luxe : Place des Vosges (Paris 4ᵉ)
Emplacement : Pavillon du Roi • Arcades Sud/Ouest
Architecture du XVIIᵉ siècle et arcades d’exception de la Place des Vosges (Paris 4ᵉ).
La Place des Vosges (section 4ᵉ arrondissement, abritant le mythique Pavillon du Roi et les arcades sud et ouest) constitue l’une des adresses les plus chères, mythiques et exclusives de Paris. Ancienne Place Royale inaugurée sous Henri IV, ce chef-d’œuvre de symétrie en brique rouge et pierre de taille affiche un prix moyen DVF de 18 500 € / m² et des pics franchissant 23 000 € à 25 000 € / m² pour les biens d’exception. Décryptage des ventes réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales certifiées enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix moyen sur la Place des Vosges s’établit à 18 500 € / m².
Le marché y est d’une rareté absolue : les ventes se réalisent quasi exclusivement de manière confidentielle (*off-market*) auprès d’une clientèle internationale et patrimoniale très aisée. Les appartements situés en étage noble avec vue directe et dégagée sur les arbres du square Louis-XIII s’y négocient fréquemment au-delà de 21 000 € à 25 000 € / m².
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent sur la Place des Vosges :
Vue Imprenable Square Louis-XIII (+20% à +35%)
Un appartement ouvrant directement sur le square arboré surpasse systématiquement de 20 % à 35 % un bien situé sur cour intérieure dans le même hôtel particulier.
Hauteur sous Plafond & Éléments XVIIe (+15% à +25%)
Les plafonds à la française (poutres peintes d’époque), les cheminées en pierre monumentales et les parquets Versailles constituent un prérequis indispensable.
Classement ABF & Monument Historique (-8% à -12%)
L’intégralité des façades et arcades étant classée, toute modification intérieure ou travaux de rénovation énergétique est strictly supervisée par les ABF.
Rez-de-Chaussée sous Arcades & Bruit (-15% à -25%)
Les rez-de-chaussée sous arcades (locaux commerciaux ou mixtes) subissent un ajustement en raison du passage piétonnier permanent sous la voûte.
2. Cartographie DVF sur 10 micro-secteurs de la Place des Vosges et abords
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur les différents pavillons et rues d’accès :
| Emplacement / Micro-Secteur | Prix Moyen DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Pavillon du Roi (Arcade Centrale Sud) | 21 000 € / m² | 17 500 € – 25 000 € | Monument d’exception. Axialité souveraine sur la place et hauteur sous plafond. |
| Étage Noble avec vue directe Square Louis-XIII | 19 800 € / m² | 16 800 € – 23 500 € | Vue panoramique sur la verdure, balcons filants en fer forgé au 2e étage. |
| Hôtels Particuliers Arcades Ouest (N° 1 à 11) | 18 900 € / m² | 15 800 € – 22 800 € | Hôtel de Montmorin et Sully. Ensoleillement d’après-midi très prisé. |
| Hôtels Particuliers Arcades Sud (N° 2 à 12) | 18 600 € / m² | 15 500 € – 22 500 € | Hôtel de Coulanges (Mme de Sévigné). Calme absolu des cours intérieures. |
| Appartement sous combles / Dernier étage | 17 200 € / m² | 14 500 € – 20 000 € | Charme des charpentes XVIIe apparentes. Luminosité mansardée. |
| Appartement sur Cour d’Honneur calme (Sans vue square) | 15 800 € / m² | 13 200 € – 18 500 € | Adresse de prestige préservée des flux touristiques sous les arcades. |
| Intersection Rue de Birague (Accès Sud) | 14 800 € / m² | 12 500 € – 17 500 € | Seuil direct vers la place. Très forte attractivité commerciale et résidentielle. |
| Intersection Rue de Béarn (Accès Est) | 14 500 € / m² | 12 200 € – 17 000 € | Cadre feutré reliant les jardins de l’Hôtel de Sully. |
| Intersection Rue de Turenne (Accès Ouest) | 13 800 € / m² | 11 800 € – 16 200 € | Entrée commerçante du Marais. Flux piétons très soutenus. |
| Rez-de-chaussée sous Arcades (Commercial / Mixtes) | 15 500 € / m² | 13 000 € – 18 200 € | Emplacement galeries d’art et boutiques de luxe. Valorisation foncière brute. |
3. Situations réelles & transactions notariées récentes DVF
4 pièces de 110 m² — Place des Vosges (Étage Noble)
Vendu 2 288 000 € (20 800 € / m²). Situé au 2ᵉ étage avec ascenseur, parquet Versailles, 3,80 m de hauteur sous plafond et vue imprenable sur le square.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →2 pièces de 52 m² — Place des Vosges (Sur Cour d’Honneur)
Vendu 821 600 € (15 800 € / m²). Situé au 3ᵉ étage d’un hôtel particulier classé, calme absolu sur cour d’honneur pavée.
Consulter notre dossier sur la valorisation patrimoniale →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur la Place des Vosges (FAQ)
Quelle est la différence entre le côté 4e et le côté 3e de la Place des Vosges ?
La Place des Vosges est partagée entre le 4e (sud et ouest, abritant le Pavillon du Roi) et le 3e (nord et est, abritant le Pavillon de la Reine). Les prix au m² y sont équivalents, la valeur dépendant principalement de l’exposition, de l’étage noble et de la vue directe sur le square.
Quel est le prix moyen au m² sur la Place des Vosges en 2026 ?
En 2026, le prix moyen DVF s’établit à 18 500 € / m², avec une fourchette s’échelonnant de 13 000 € / m² pour les rez-de-chaussée sous arcades jusqu’à plus de 25 000 € / m² pour les appartements d’exception du Pavillon du Roi.
Comment la réglementation du Plan de Sauvegarde du Marais s’applique-t-elle ici ?
L’intégralité des façades en brique et pierre, des toitures et des arcades est classée Monument Historique. Toute modification intérieure ou travaux de rénovation énergétique est strictement supervisée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
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