Paris continue d’attirer des étudiants, des jeunes actifs, des familles et des salariés qui souhaitent habiter dans la capitale. Mais la tension ne vient pas seulement du nombre de nouveaux candidats.

Une partie des locataires qui auraient auparavant quitté leur logement pour acheter repoussent aujourd’hui leur projet. La hausse du coût du crédit a réduit la capacité d’emprunt de nombreux ménages. Les prix immobiliers ont baissé par rapport à leurs plus hauts, mais cela ne suffit pas toujours à compenser le coût du financement.

Lorsqu’un locataire reste deux ou trois années supplémentaires dans son appartement, ce logement ne revient pas sur le marché. Si ce phénomène se répète à grande échelle, la rotation diminue et les candidats se retrouvent face à moins d’annonces.

Cette difficulté à passer de la location à l’achat apparaît également lorsque l’on regarde les revenus nécessaires pour acheter à Paris .

Tous les logements ne rencontrent évidemment pas la même demande. Les petites et moyennes surfaces bien situées, proches des transports, lumineuses, en bon état et proposées à un loyer cohérent concentrent une grande partie des recherches.

Lorsqu’un appartement réunit plusieurs de ces qualités, de nombreux candidats peuvent se positionner presque simultanément. Les premières heures qui suivent la publication d’une annonce deviennent alors déterminantes.

Le nombre très élevé de dossiers reçus sur certains logements ne signifie donc pas que tous les appartements parisiens reçoivent plusieurs centaines de candidatures. Il montre surtout à quel point la demande peut se concentrer lorsque l’offre correspondant aux critères les plus recherchés est limitée.

Cela peut sembler contradictoire. Les prix de vente peuvent baisser ou les transactions ralentir alors que trouver un appartement à louer reste très difficile.

Pourtant, les deux phénomènes peuvent se produire en même temps. Lorsqu’un propriétaire vend un logement auparavant loué, il ajoute un appartement au marché de la vente. Si l’acquéreur vient ensuite l’occuper, ce même appartement disparaît du marché locatif.

Dans l’autre sens, lorsqu’un ménage ne parvient plus à acheter, il peut rester locataire plus longtemps. Un même changement des conditions de crédit peut donc ralentir certaines ventes tout en maintenant davantage de ménages dans le parc locatif.

Ces questions font partie des transformations que j’étudie également dans mon analyse du marché immobilier français à l’horizon 2040 .

Pour un propriétaire parisien, la réponse dépend du logement. Le loyer possible n’est qu’une partie de l’équation. Il faut également regarder la valeur actuelle du bien, son DPE, les travaux nécessaires, les charges de copropriété, la fiscalité et ce qu’il reste réellement une fois toutes les dépenses prises en compte.

Pour certains appartements, conserver le bien et réaliser les travaux nécessaires reste parfaitement cohérent. Pour d’autres, notamment lorsque les travaux sont lourds ou qu’un logement vient d’être hérité, la vente peut aussi avoir du sens.

Il n’existe donc pas de réponse valable pour tous les propriétaires. La décision dépend de l’appartement, de sa copropriété, de sa valeur et de la situation personnelle de son propriétaire.