Rue des Pyrénées : quand 20 000 € changent complètement une vente
Trois visites en quinze jours à 269 000 €. Après un repositionnement à 249 000 €, nous avons réalisé près de quarante visites.
Le propriétaire m’a contacté directement sur Instagram.
Le propriétaire m’avait découvert sur Instagram et m’a contacté pour me confier la vente de son appartement situé rue des Pyrénées, dans le 20e arrondissement de Paris.
Le bien faisait environ 26 m². Il avait plusieurs qualités, notamment son parquet ancien, une chambre de bonne taille, un petit balcon et une cave. En revanche, dès l’estimation, plusieurs éléments risquaient de compliquer la vente.
La salle de bains était particulièrement petite, les parties communes étaient en mauvais état et le plan laissait peu de possibilités pour agrandir la pièce de vie. Certains murs étaient porteurs et il n’était pas possible d’ouvrir simplement la cuisine sur le séjour.
Mon avis était qu’il fallait se situer autour de 245 000 €. Le propriétaire souhaitait néanmoins essayer dans un premier temps à 269 000 €.
Un deux pièces d’environ 26 m² avec un petit balcon.
Depuis l’entrée, un couloir desservait une toute petite salle de bains puis une kitchenette. On arrivait ensuite dans le séjour et enfin dans la chambre, située dans le prolongement, avec son petit balcon.
Certains défauts revenaient régulièrement dans les échanges.
L’appartement avait du charme, mais plusieurs contraintes étaient difficiles à faire disparaître avec de simples travaux.
Un acquéreur peut facilement imaginer refaire une cuisine ou repeindre une pièce. Il est beaucoup plus difficile de modifier complètement la distribution d’un petit appartement lorsque les murs et les volumes laissent peu de possibilités.
- Une salle de bains d’environ 1 m² avec très peu de place pour circuler.
- Un lavabo particulièrement petit.
- Une chambre presque aussi grande que le séjour.
- Une cuisine séparée qui ne pouvait pas simplement être ouverte sur la pièce de vie.
- Des murs porteurs limitant les possibilités de redistribution.
- Des parties communes en mauvais état.
Trois visites en quinze jours, puis près de quarante.
Nous avons commencé la commercialisation à 269 000 €, comme le souhaitait le propriétaire. Après quinze jours, seulement trois visites avaient été réalisées et nous n’avions pas suffisamment de demandes pour créer une vraie dynamique.
Nous avons alors repositionné l’appartement à 249 000 €. L’annonce, les photos et le logement n’avaient pas changé. Le nouveau prix a en revanche attiré beaucoup plus d’acquéreurs et nous avons ensuite réalisé près de quarante visites.
Le niveau de prix souhaité par le propriétaire au lancement.
Peu de demandes et aucune dynamique suffisante autour du bien.
Après la baisse de 20 000 €, nous avons réalisé près de quarante visites.
La petite salle de bains revenait souvent dans les discussions.
La salle de bains faisait environ 1 m². Il était difficile d’y circuler correctement et le lavabo était particulièrement petit.
Plusieurs visiteurs appréciaient le reste de l’appartement mais avaient du mal à se projeter avec cet espace au quotidien. Le plan général et les possibilités limitées pour modifier les pièces revenaient également régulièrement.
Lorsque plusieurs personnes différentes font la même remarque pendant les visites, il faut en tenir compte. Cela permet de comprendre beaucoup plus précisément la manière dont les acquéreurs perçoivent réellement le bien.
L’appartement a finalement trouvé ses acquéreurs, deux frères pour lesquels la configuration générale correspondait au projet.
Ce que représente le repositionnement.
Calcul effectué sur une surface arrondie à 26 m² et sur les prix de présentation de 269 000 € puis 249 000 €. Ces chiffres décrivent cette vente précise et ne constituent pas une règle applicable à tous les appartements du secteur.
Voir la distribution de l’appartement en vidéo.
J’avais réalisé un Home Tour pour présenter l’appartement et permettre aux acquéreurs de comprendre sa distribution avant même de venir le visiter.
La vidéo montre successivement l’entrée, la petite salle de bains, la kitchenette, le séjour, la chambre puis le balcon. Dans ce cas précis, c’était particulièrement utile puisque le plan faisait partie des principaux sujets de la vente.
Voir les autres Home ToursL’appartement rue des Pyrénées.
Estimer un appartement rue des Pyrénées.
La rue des Pyrénées traverse une grande partie du 20e arrondissement. La valeur d’un appartement peut varier selon son emplacement sur la rue, mais aussi selon l’étage, la lumière, le plan, l’état de l’immeuble ou la présence d’un extérieur.
Dans cette vente, le petit balcon et la chambre étaient de vrais points positifs. À l’inverse, la salle de bains, les parties communes et les possibilités limitées de modifier le plan devaient être intégrées à l’estimation.
C’est pour cette raison qu’une moyenne de prix au m² ne suffit pas à elle seule pour déterminer le prix d’un appartement.
Voir les prix immobiliers du 20e arrondissementLes données du bien.
Cette vente rue des Pyrénées.
Quelle était la surface de l’appartement ?
L’appartement faisait environ 26 m² et disposait également d’un petit balcon ainsi que d’une cave.
Quel était le prix de départ ?
Le propriétaire souhaitait commencer la commercialisation à 269 000 €. Mon avis était qu’il fallait se situer autour de 245 000 €.
Combien de visites ont été réalisées au départ ?
Seulement trois visites ont été réalisées pendant les quinze premiers jours de commercialisation.
Que s’est-il passé après la baisse du prix ?
Le prix a été repositionné à 249 000 €, soit une baisse de 20 000 €. Nous avons ensuite réalisé près de quarante visites.
Quelles étaient les principales contraintes de l’appartement ?
Les principales contraintes étaient la très petite salle de bains, les possibilités limitées pour modifier le plan et l’état des parties communes.
Où se trouvait précisément l’appartement ?
Le bien était situé rue des Pyrénées, dans le 20e arrondissement de Paris. L’adresse exacte n’est pas publiée.
Comment estimer un appartement dans le 20e arrondissement ?
Les ventes comparables donnent une première indication. Il faut ensuite tenir compte du plan, de l’étage, de la luminosité, de l’état du logement et de l’immeuble, du DPE et des éventuels extérieurs.
Vous envisagez de vendre un appartement dans le 20e arrondissement ?
Je peux analyser le bien, les ventes comparables, son plan, ses qualités et ses contraintes afin de déterminer un prix et de préparer sa commercialisation.