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Prix m² Paris 4ᵉ — Quartier Saint-Gervais & Village Saint-Paul (2026) : Analyse DVF Notaires
Par Nicolas Jeffs — Spécialiste immobilier à Paris
Nicolas Jeffs
Spécialiste immobilier à Paris
nicolasjeffs.fr
Secteur : Quartier Saint-Gervais / Saint-Paul (Paris 4ᵉ)
Analyse : Méthode Hédoniste CNE & Actes Notariés DVF
Cadre patrimonial et ruelles piétonnes du Village Saint-Paul au cœur du quartier Saint-Gervais (Paris 4ᵉ).
En 2026, le quartier Saint-Gervais s’impose comme le cœur résidentiel et patrimonial du Marais Sud avec un prix moyen DVF de 12 900 € / m². Abritant le Village Saint-Paul, la mythique Rue des Rosiers et la Rue François-Miron, ce secteur séduit par ses hôtels particuliers du XVIIᵉ siècle, ses cours d’honneur préservées et son offre culturelle. Décryptage des ventes réelles (DVF 2026) selon la méthode hédoniste du CNE.
Sur la base des transactions notariales enregistrées dans la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le prix médian d’un appartement dans le secteur Saint-Gervais / Saint-Paul s’établit à 12 900 € / m².
Les biens bénéficiant de prestations anciennes préservées (poutres apparentes, hauteur sous plafond supérieure à 3,20 m, parquets d’époque, cheminées sculptées) et donnant au calme sur de vastes cours d’honneur y atteignent régulièrement 15 500 € à 16 500 € / m².
1. La grille de pondération hédoniste : Ce que vérifient les acquéreurs
Lors d’une évaluation foncière rigoureuse conforme aux normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (CNE), plusieurs coefficients de surcote ou de décote s’appliquent dans le quartier Saint-Gervais :
Village Saint-Paul & Cours Pavées (+10% à +20%)
Les appartements situés au calme dans l’enclos piéton du Village Saint-Paul ou sur de vastes cours d’honneur arborées bénéficient de la surcote reine.
Hôtels Particuliers & Ascenseur (+8% à +15%)
La présence d’un ascenseur privatif ou d’un escalier d’honneur dans une copropriété classée du XVIIᵉ siècle apporte une survaleur immédiate.
Contraintes ABF & Métrage Carrez DPE (-8% à -12%)
Sur le secteur sauvegardé, la rénovation thermique intérieure doit être menée avec des isolants biosourcés minces pour préserver la surface Carrez.
4ᵉ/5ᵉ Étages Sans Ascenseur & Bruit Rue (-8% à -15%)
Dans les immeubles anciens non équipés d’ascenseur, les étages élevés ou les premiers étages sur rues commerçantes sans vitrage acoustique subissent une négociation.
2. Cartographie DVF sur 10 axes du quartier Saint-Gervais / Saint-Paul
Analyse comparative des actes notariés réels enregistrés par les notaires sur 10 artères stratégiques du secteur :
| Axe / Rue du Secteur | Prix Moyen DVF | Fourchette DVF | Critères hédonistes majeurs |
|---|---|---|---|
| Rue Vieille du Temple (Tronçon Sud 4e) | 13 800 € / m² | 11 900 € – 16 200 € | Axe ultra-prisé. Densité maximale d’hôtels particuliers du XVIIe siècle. |
| Rue des Rosiers (Cœur Marais) | 13 400 € / m² | 11 500 € – 15 200 € | Ruelle piétonne emblématique. Attractivité patrimoniale et touristique. |
| Village Saint-Paul / Rue Saint-Paul | 13 100 € / m² | 11 200 € – 14 900 € | Enclos piéton unique, cours intérieures arborées d’exception, très calme. |
| Rue François Miron | 12 700 € / m² | 10 800 € – 14 500 € | Maisons à colombages médiévales. Cachet historique incontestable. |
| Rue Charlemagne | 12 600 € / m² | 10 700 € – 14 400 € | Ruelle calme bordant le Lycée Charlemagne. Très recherchée par les familles. |
| Rue des Écouffes | 12 500 € / m² | 10 600 € – 14 200 € | Petite rue pittoresque reliant la rue des Rosiers. Forte fluidité locative. |
| Rue du Prévôt | 12 400 € / m² | 10 500 € – 14 100 € | Pavage préservé d’époque, environnement feutré et sécurisant. |
| Rue Jouy | 12 300 € / m² | 10 400 € – 14 000 € | Axe paisible reliant le métro Saint-Paul. Bâtiments anciens rénovés. |
| Place Baudoyer / Mairie du 4e | 12 200 € / m² | 10 600 € – 13 800 € | Secteur institutionnel et commerçant. Bâtiments haussmanniens et pierre de taille. |
| Rue de Ave Maria | 12 100 € / m² | 10 300 € – 13 700 € | Proximité immédiate des quais de Seine. Bâtiments faubouriens fluides. |
3. Situations réelles & transactions notariées récentes DVF
3 pièces de 65 m² — Village Saint-Paul
Vendu 851 500 € (13 100 € / m²). Situé au 2ᵉ étage avec ascenseur sur cour arborée au calme absolu, poutres d’origine et hauteur sous plafond.
Voir nos analyses de successions & arbitrages →2 pièces de 42 m² — Rue François Miron
Vendu 533 400 € (12 700 € / m²). Situé au 3ᵉ étage d’un immeuble XVIIᵉ réhabilité, idéal pour pied-à-terre ou investissement.
Consulter notre dossier sur la valorisation patrimoniale →🎬 Décryptage vidéo : Analyse du marché immobilier
Questions fréquentes sur le quartier Saint-Gervais (FAQ)
Pourquoi le Village Saint-Paul est-il particulièrement recherché par les familles ?
Le Village Saint-Paul forme un enclos piéton préservé de la circulation, reliant des cours intérieures calmes. Cet environnement sécurisé et pittoresque attire une clientèle familiale et internationale aisée.
Quel est le prix moyen au m² dans le quartier Saint-Gervais en 2026 ?
Le prix moyen DVF s’établit à 12 900 € / m², avec un cœur de marché compris entre 10 800 € et 16 500 € / m² et des pics dépassant 16 200 € / m² sur la partie sud de la Rue Vieille du Temple.
Quel est l’impact de la piétonnisation du Marais sur la valeur des appartements ?
La réduction du trafic automobile a reinforced la qualité de vie dans le secteur, entraînant une hausse de la demande pour les appartements sur rue, autrefois pénalisés par le bruit des véhicules.
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Vous possédez un bien dans le quartier Saint-Gervais ?
Entre un appartement au calme dans le Village Saint-Paul et un étage élevé sans ascenseur proche de la rue François-Miron, l’écart sur un 60 m² peut dépasser 95 000 €. Obtenez un avis de valeur hédoniste fondé sur les dernières transactions notariales DVF enregistrées dans votre rue.
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