La baisse des prix a-t-elle rendu l’achat plus accessible à Paris ?

Observé : les prix standardisés de fin 2021 et mi-2026 par arrondissement, le taux historique Banque de France et les taux du marché Empruntis au 15 octobre 2026 et l’évolution de l’indice national des travaux résidentiels. Choisi : la surface, le budget initial de travaux, l’apport, la durée, l’assurance, les frais de garantie, de dossier, de courtage et de formalités. Aucun ménage ni appartement individuel n’est suivi. Les prix notariaux concernent les appartements anciens vendus libres, de gré à gré, en pleine propriété et à usage d’habitation. Les effectifs sous-jacents par arrondissement et trimestre ne sont pas fournis dans le tableau : aucun intervalle de confiance n’est annoncé.

Fin 2021 : taux Banque de France de 1,07 %, moyenne d’octobre à décembre, toutes durées et hors renégociations. Au 15 octobre 2026 : taux du marché Empruntis de 3,79 % sur vingt ans ou 3,85 % sur vingt-cinq ans, hors assurance. Les deux sources ne mesurent pas exactement les mêmes crédits. Les prix des notaires et l’indice des travaux restent ceux du deuxième trimestre 2026 ; ils ne décrivent pas octobre 2026.

Prix du logement + droits + contribution de sécurité immobilière + émoluments TTC + formalités/débours + travaux + frais bancaires et autres dépenses + garantie = budget du projet. L’apport est soustrait pour calculer le capital emprunté. La garantie étant proportionnelle au capital, le calcul résout cette dépendance. Les intérêts et l’assurance s’ajoutent ensuite au budget du projet pour obtenir les sommes versées sur la durée du prêt. Le capital n’est jamais compté deux fois.

Les travaux sont supposés financés et décaissés dès le départ avec le prêt principal. Pas de prêt travaux séparé, de différé, d’intérêts intercalaires, d’aide, de crédit d’impôt ni de restitution de caution. Ces hypothèses doivent être adaptées au financement réel.

Droits départementaux à 4,5 % en 2021, à 4,5 % ou 5 % en 2026 selon éligibilité à la non-application de la hausse ; taxe communale 1,2 % ; prélèvement de 2,37 % du droit départemental ; sécurité immobilière 0,1 %. Émoluments proportionnels au barème en vigueur depuis 2021, TVA 20 %, sans remise. Formalités et débours conventionnels de 1 500 € : ce montant ne constitue pas un devis notarial.

La non-application de la hausse des droits suppose notamment de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat et de destiner le logement à sa résidence principale. La situation de primo-accédant est simplifiée en deux cas : totalité éligible ou totalité soumise à la hausse. Les acquisitions mixtes en indivision ne sont pas reconstituées. L’indice des travaux est hors TVA ; l’appliquer à un budget TTC suppose la même TVA et le même programme aux deux dates. Ce n’est pas l’indice des prix de construction neuve.