La France vieillit. La Grande Transmission a commencé.
En 2025, la France a enregistré plus de décès que de naissances pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Dans le même temps, une grande partie du patrimoine français est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées. Au fil des successions et des donations, une partie de ce patrimoine va donc progressivement changer de génération.
Les ménages les plus âgés détiennent une part importante du patrimoine français et beaucoup possèdent de l’immobilier. Certains logements transmis resteront dans les familles, d’autres seront loués et d’autres seront vendus. Pour le marché immobilier, la question est donc de savoir combien de biens arriveront réellement à la vente et quels ménages pourront les acheter.
En 2025, les décès ont dépassé les naissances en France.
La population a pourtant continué d’augmenter. Les chiffres de l’Insee permettent de comprendre pourquoi.
En 2025, les décès ont dépassé les naissances en France. Le solde naturel est ainsi devenu négatif pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
La population française a malgré tout continué d’augmenter, notamment parce que le solde migratoire est resté positif.
Pour le marché immobilier, le nombre d’habitants ne suffit cependant pas. Il faut aussi regarder combien de ménages ont réellement les moyens d’acheter.
Combien de ménages pourront acheter un logement ?
Pour acheter un logement, il faut pouvoir le financer. Cela dépend des revenus, de l’apport disponible, de la situation professionnelle, des conditions de crédit et bien sûr du prix du bien.
La population française peut donc continuer d’augmenter sans que le nombre de ménages capables d’acheter augmente dans les mêmes proportions.
C’est important parce qu’une grande partie du patrimoine est aujourd’hui détenue par des ménages qui avancent en âge et que ce patrimoine va progressivement être transmis.
Tous les logements transmis ne seront pas vendus. Mais pour ceux qui arriveront sur le marché, il faudra trouver des acheteurs capables de financer leur acquisition. Le nombre d’habitants ne suffit donc pas à mesurer le nombre d’acheteurs : il faut aussi regarder leurs revenus, leur apport et les conditions de crédit.
Cette question est étudiée plus directement dans le chapitre 7 .
Début 2024, 73,9 % des ménages dont la personne de référence avait 70 ans ou plus détenaient du patrimoine immobilier, selon l’Insee.
Les générations les plus âgées détiennent une part importante du patrimoine français.
À partir des données Insee de 2024, on peut estimer que les ménages dont la personne de référence a 65 ans ou plus détiennent près de 40 % du patrimoine brut des ménages français.
Ce chiffre ne mesure pas simplement le nombre de propriétaires. Il donne un ordre de grandeur de la part du patrimoine qui se trouve aujourd’hui entre les mains des générations les plus âgées.
Estimation calculée à partir des données Insee 2024 sur la répartition des ménages par âge et leur patrimoine moyen. Ce pourcentage n’est pas publié tel quel par l’Insee.
L’immobilier occupe une place importante dans ce patrimoine. Chez les ménages dont la personne de référence a 70 ans ou plus, près de trois sur quatre détiennent du patrimoine immobilier.
Au fil des successions et des donations, une partie de ces maisons et appartements va donc changer de génération. Les familles devront alors décider si elles souhaitent garder le bien, le louer ou le vendre.
Le patrimoine transmis chaque année pourrait passer de 464 à 677 milliards d’euros.
L’exposé des motifs d’une proposition de loi déposée au Sénat présente une estimation de l’évolution des donations et successions en France. Cette estimation concerne l’ensemble du patrimoine transmis et pas uniquement l’immobilier.
Les 677 milliards d’euros correspondent au patrimoine qui serait transmis au cours de la seule année 2040 dans cette estimation. Il s’agit de l’ensemble du patrimoine transmis, et pas uniquement de logements.
Quand les héritiers décident de vendre
On ne peut pas savoir combien de logements transmis seront réellement mis en vente simplement en regardant la démographie. Certaines familles garderont le bien, d’autres le loueront et d’autres choisiront de vendre.
Pour comprendre ce que cela peut changer sur le marché immobilier, il faut donc regarder les logements concernés, leur état, le coût des travaux, les décisions des héritiers, les volumes de ventes et surtout les moyens des acheteurs.
C’est ce que nous allons suivre dans les huit chapitres de La Grande Transmission .
Pourquoi la transmission des logements peut changer le marché immobilier
Tous les logements hérités ne seront évidemment pas vendus. Mais lorsqu’un bien arrive sur le marché, il faut trouver un acheteur qui souhaite l’acquérir et qui dispose des moyens nécessaires pour le financer.
Vous envisagez de vendre un bien ?
Une tendance nationale ne donne pas la valeur d’un logement. Pour l’estimer, il faut regarder les ventes comparables, l’adresse, l’état du logement, le plan, l’immeuble et les caractéristiques propres au bien.