Acheter ou louer en 2027 : faut-il attendre ?
À Paris, les prix immobiliers ont reculé depuis cinq ans. Mais la hausse des taux d’intérêt a plus que compensé cette baisse : à budget mensuel équivalent, les acheteurs peuvent aujourd’hui emprunter moins qu’en 2021. Alors, vaut-il mieux acheter maintenant ou attendre 2027 ?
Pourquoi les prix restent-ils si difficiles à négocier à Paris ?
À Paris, beaucoup de propriétaires ont encore en tête les prix de 2021. Ils savent que le marché a baissé, mais lorsqu’une offre arrive, ils ont parfois du mal à l’accepter.
En face, les acheteurs font leurs calculs. Avec la hausse des taux, leur capacité d’emprunt a diminué, et il faut souvent prévoir un budget travaux.
Résultat, les négociations peuvent durer. Et certains acheteurs finissent par se demander s’ils n’auraient pas intérêt à attendre 2027.
Je retrouve régulièrement cette hésitation dans les échanges avec les acquéreurs. Ils ne cherchent pas forcément à acheter au prix le plus bas du marché. Ils veulent surtout éviter de payer trop cher un appartement qu’ils pourraient devoir revendre dans quelques années.
Immobilier à Paris : davantage de ventes, mais toujours pas de hausse des prix
Selon les Notaires du Grand Paris, le nombre de ventes a augmenté de 4 % entre mai et juillet 2026 par rapport à la même période en 2025. En revanche, les prix ont encore légèrement baissé, de 0,5 % sur un an.
Prix standardisé des appartements anciens
Sur un an, à fin juillet 2026
Mai à juillet 2026 par rapport à 2025
Taux de marché sur 20 ans, hors assurance. Baromètre Empruntis.
Les acheteurs sont un peu plus nombreux à revenir sur le marché parisien, mais les prix ne remontent toujours pas.
À Paris, les moyennes cachent des écarts importants. Dans une même rue, deux appartements de 50 m² peuvent se vendre à des prix très différents selon leur étage, leur état ou leur exposition.
Sources : Notaires du Grand Paris, conjoncture mai–juillet 2026 ; Empruntis, baromètre d’octobre 2026.
Pourquoi la baisse des prix n’a pas facilité l’achat
En 2021, les taux de crédit étaient proches de 1 % pour de nombreux emprunteurs. Depuis, les prix parisiens ont reculé, mais le financement est devenu beaucoup plus coûteux.
Prenons un emprunt de 400 000 € sur vingt ans. À 1,5 %, la mensualité est d’environ 1 930 €. À 3,5 %, elle atteint 2 320 €. Soit près de 390 € supplémentaires chaque mois pour emprunter exactement la même somme.
Pour un ménage qui ne peut pas augmenter sa mensualité, il faut donc emprunter moins ou disposer d’un apport plus important. Voilà pourquoi une baisse du prix au mètre carré ne signifie pas nécessairement qu’un appartement est devenu plus facile à acheter.
C’est aussi ce qui complique les négociations. Le propriétaire raisonne souvent à partir de la valeur de son bien. L’acquéreur doit, lui, composer avec la somme que la banque accepte de lui prêter.
50 m² à Paris : acheter ou rester locataire ?
Prenons un appartement de 50 m² vendu 475 000 € et comparons-le à une location de 1 700 € par mois. Ces deux montants sont des hypothèses de travail. Le loyer retenu ne constitue pas une référence de marché.
Mensualité du crédit
Hors assurance, taxe foncière, charges de copropriété et éventuels travaux.
Loyer mensuel hypothétique
Le locataire conserve son épargne, sous réserve des frais liés à sa location. Il peut notamment la placer, avec les risques et la fiscalité associés au placement choisi.
À première vue, la location coûte 582 € de moins chaque mois. Mais ce seul écart ne suffit pas à départager les deux options. Le propriétaire rembourse progressivement son emprunt. Le locataire, lui, conserve les 125 000 € qu’il n’a pas investis dans l’achat.
* Loyers calculés à montant constant, hors charges, indexation et éventuels frais de location. Crédit de 385 625 € à 3,73 % fixe sur vingt ans, hors assurance. Frais d’acquisition estimés à 7,5 % du prix. Cette comparaison n’est pas un calcul de rentabilité nette : elle ne prend pas encore en compte l’ensemble des dépenses du propriétaire, les frais de revente, l’évolution de la valeur du logement ou le rendement de l’épargne du locataire.
Acheter aujourd’hui : où en serez-vous dans 5, 10 ou 15 ans ?
Reprenons notre appartement à 475 000 €, avec 125 000 € d’apport et un crédit de 385 625 € sur vingt ans. Si vous revendez après cinq ans, une grande partie des mensualités aura encore servi à payer les intérêts.
| Revente après | Versé à la banque | Dont intérêts | Crédit restant à rembourser |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 136 939 € | 65 582 € | 314 268 € |
| 10 ans | 273 878 € | 116 560 € | 228 307 € |
| 15 ans | 410 816 € | 149 943 € | 124 751 € |
| 20 ans | 547 755 € | 162 130 € | 0 € |
Calcul à mensualités constantes sur un prêt de 385 625 € à 3,73 % pendant 240 mois, hors assurance et remboursement anticipé. Montants arrondis à l’euro. Sur mobile, faire défiler le tableau horizontalement.
Et si vous revendez au bout de cinq ans ?
Au bout de cinq ans, vous aurez versé environ 137 000 € à la banque, dont près de 66 000 € d’intérêts. Il vous restera un peu plus de 314 000 € de crédit à rembourser.
Supposons que vous revendiez l’appartement au même prix que vous l’avez acheté, soit 475 000 €. Après remboursement du capital restant dû, vous récupéreriez environ 161 000 €, avant les frais éventuels liés à la vente.
Vous aviez apporté 125 000 € au départ. Il serait tentant de considérer la différence comme un bénéfice. Ce serait oublier les intérêts déjà payés, les frais d’acquisition, la taxe foncière, les charges et les travaux éventuels.
Il faut aussi comparer ces dépenses aux loyers que vous auriez payés pendant ces cinq années. C’est en reconstituant l’ensemble des flux financiers que l’on peut commencer à comparer sérieusement achat et location.
L’apport personnel change aussi le résultat du calcul
Dans notre exemple, l’acheteur mobilise 125 000 € dès le départ. Une partie finance les frais d’acquisition, le reste réduit le montant du crédit.
Le locataire n’a pas cette dépense initiale. S’il dispose de la même épargne, il peut la conserver. Sur dix ou quinze ans, le rendement de cette somme peut modifier sensiblement le résultat de la comparaison.
Mais il serait tout aussi trompeur de supposer que chaque locataire place intégralement son apport et épargne tous les mois la différence avec une mensualité de crédit. Cela dépend des revenus, des habitudes d’épargne et des projets de chacun.
Trois ans ou quinze ans : le calcul n’est pas le même
Les frais d’acquisition sont payés dès le départ. Sur un achat de 475 000 €, nous avons retenu environ 35 600 €.
Si l’appartement est revendu au bout de trois ans, cette dépense aura été supportée sur une période très courte. Il faudra éventuellement ajouter des frais de vente et le coût d’un remboursement anticipé du prêt.
Pour un ménage qui envisage de rester quinze ans, la situation est différente : le crédit aura été largement amorti et les frais d’acquisition auront été répartis sur une période bien plus longue.
Prix de l’appartement
Notre hypothèse pour 50 m² à Paris.
Frais d’acquisition
Estimation à 7,5 % du prix d’achat.
Mensualité de crédit
Sur vingt ans à 3,73 %, hors assurance.
Intérêts sur 5 ans
Payés à la banque au cours des 60 premières mensualités.
Acheter en 2026 ou attendre 2027 : que peut-on réellement espérer ?
À quelques mois de l’élection présidentielle, certains acheteurs préfèrent patienter. Ils espèrent une nouvelle baisse des prix ou un financement plus avantageux.
Sur un appartement affiché 475 000 €, une baisse de 3 % représente 14 250 €. Le nouveau prix serait de 460 750 €.
Passer de 3,73 % à 3,23 % sur le même emprunt de 385 625 € réduirait la mensualité d’environ 98 € hors assurance.
Une année supplémentaire de location à 1 700 € par mois, sans hausse du loyer et hors charges.
Trois simulations indépendantes, et non des prévisions pour 2027. Une baisse de prix, une baisse de taux et une année de loyer ne sont pas directement interchangeables : les effets sur l’apport, le financement et le patrimoine sont différents.
Attendre 2027 sera-t-il vraiment plus intéressant ?
Certains acheteurs préfèrent attendre l’élection présidentielle. Ils espèrent une nouvelle baisse des prix, voire des taux d’intérêt plus favorables.
Mais rien ne garantit que cette attente sera payante. Si les taux baissent, les ménages pourraient retrouver du pouvoir d’achat. Ils pourraient aussi être plus nombreux à revenir sur le marché.
Et si les prix baissent encore, il faudra regarder de combien. Une réduction de 2 ou 3 % ne compense pas nécessairement une hausse du coût du crédit. À l’inverse, une baisse des taux peut améliorer sensiblement le budget mensuel d’un acquéreur.
À Paris, je pense qu’il faut surtout examiner les appartements individuellement. Un bien affiché trop cher aujourd’hui peut rester longtemps sur le marché si son propriétaire refuse de revoir ses prétentions.
À l’inverse, un appartement correctement évalué, dans lequel on envisage de rester longtemps, peut déjà présenter un intérêt.
Attendre 2027 reste un choix possible. Mais je ne conseillerais pas de reporter un achat uniquement dans l’espoir d’une baisse générale des prix.