Prix immobilier rue Guynemer & Jardin du Luxembourg en 2026
Rue Guynemer, le prix d’un appartement dépend beaucoup de sa position dans l’immeuble. La vue sur le Jardin du Luxembourg, l’étage, la lumière et la qualité du bien expliquent une grande partie des écarts observés dans la rue.
Ce niveau donne un ordre de grandeur pour la rue. Il ne peut pas être appliqué de la même façon à tous les appartements.
Les niveaux de prix observés.
Sur la rue Guynemer, le prix moyen donne seulement un premier repère. Un appartement en étage élevé avec vue sur le Luxembourg peut se situer très au-dessus d’un appartement en étage bas ou orienté uniquement sur cour.
Trois ventes au 34 rue Guynemer en 2025.
Ces ventes montrent l’amplitude que l’on peut retrouver dans un même immeuble. Elles sont plus utiles qu’un prix moyen lorsqu’on cherche à comprendre le fonctionnement de cette adresse.
≈ 17 935 €/m²
Cette vente se situe nettement sous les niveaux atteints par certains grands appartements de la même adresse.
≈ 25 545 €/m²
Le prix au m² est ici sensiblement plus élevé. L’étage, l’exposition, la vue et les caractéristiques du lot doivent être regardés avant toute comparaison.
≈ 27 512 €/m²
Cette transaction montre jusqu’où peut monter le prix sur certaines configurations de la rue.
Entre ces trois ventes, l’écart approche 10 000 €/m². La comparaison doit donc se faire avec des appartements réellement proches par leur étage, leur exposition, leur état et leur position dans l’immeuble.
L’impact de la vue sur le prix.
La rue Guynemer longe directement le Jardin du Luxembourg. Certains appartements bénéficient d’une ouverture très importante sur le jardin, avec peu de vis-à-vis et beaucoup de lumière.
Cette situation ne concerne pourtant pas tous les logements de la rue. Un appartement sur cour, un premier étage ou un logement moins lumineux peut se trouver dans le même immeuble tout en ayant une valeur très différente.
La qualité de l’immeuble, le plan, l’état intérieur et la présence d’un balcon complètent ensuite l’analyse.
Voir l’analyse complète du 6e arrondissement →Sur cette adresse, savoir si le logement regarde le jardin, une cour ou un autre immeuble change fortement la comparaison.
Les critères qui ont le plus d’impact sur le prix.
Une vue directe et dégagée sur le jardin est l’un des principaux éléments de valorisation de la rue.
Plus on monte, plus l’appartement peut profiter du ciel, du jardin et d’une meilleure luminosité.
Façade, ascenseur, parties communes et entretien général participent à la valeur du bien.
Une bonne distribution, une rénovation de qualité et un balcon peuvent créer un écart important entre deux appartements proches.
Les secteurs à comparer.
Les fourchettes ci-dessous sont des repères de marché issus de l’analyse du secteur. Elles ne correspondent pas à un prix officiel applicable à tous les appartements d’une rue.
Les situations les plus recherchées associent généralement vue dégagée, lumière et immeuble de qualité.
L’adresse reste recherchée mais l’absence de vue et le manque de lumière peuvent créer un écart important.
Un environnement résidentiel à proximité immédiate du jardin.
Une rue résidentielle recherchée avec plusieurs beaux immeubles anciens.
Les valeurs varient fortement selon la partie de la rue, l’immeuble et le dégagement.
Une adresse recherchée au sud du Luxembourg, avec plusieurs immeubles de standing.
10 axes autour du Jardin du Luxembourg.
Les fourchettes permettent de situer les différents secteurs autour du jardin. Elles doivent ensuite être confrontées aux ventes du même immeuble et aux caractéristiques de l’appartement.
| Rue / secteur | Fourchette | Principaux critères |
|---|---|---|
| Rue Guynemer · étage élevé vue jardin | 21 000–28 000 €+/m² | Vue Luxembourg, étage, lumière, balcon éventuel et standing. |
| Rue Guynemer · étage bas / cour | 16 500–20 500 €/m² | Luminosité, orientation et position dans l’immeuble. |
| Rue de Fleurus | 14 000–19 500 €/m² | Proximité du jardin, calme, immeuble et qualité du plan. |
| Rue Madame | 15 000–21 500 €/m² | Emplacement, calme, étage et qualité de l’immeuble. |
| Rue Asselineau | 14 500–19 800 €/m² | Petite rue résidentielle et caractéristiques du lot. |
| Rue de Vaugirard · Luxembourg | 15 500–23 000 €/m² | Proximité du Sénat, étage, vue éventuelle et immeuble. |
| Rue d’Assas · Luxembourg | 13 500–18 900 €/m² | Étage, environnement et proximité du jardin. |
| Rue Auguste-Comte | 16 200–24 000 €/m² | Standing de l’immeuble, étage et proximité du Luxembourg. |
| Notre-Dame-des-Champs · nord | 12 800–17 800 €/m² | Calme, étage, plan et type d’immeuble. |
| Boulevard Raspail · secteur Guynemer | 12 200–17 500 €/m² | Étage, bruit, ascenseur, surface et état général. |
Ces écarts montrent pourquoi une moyenne de rue doit être utilisée avec prudence. Sur ce secteur, quelques caractéristiques peuvent déplacer sensiblement la valeur d’un appartement.
Comment les données sont utilisées.
Cette analyse s’appuie notamment sur les mutations enregistrées dans la base DVF de la DGFiP.
Les ventes permettent de connaître le montant enregistré, la date de mutation, la surface et différentes informations sur le bien. Elles constituent une base solide pour comparer des appartements proches.
DVF ne renseigne toutefois pas précisément la vue, la luminosité, la qualité d’une rénovation, la distribution du logement ou l’état réel des parties communes.
Les fourchettes présentées sur cette page croisent donc les transactions disponibles avec une lecture immobilière de chaque secteur.
Les transactions servent de base à l’analyse. Les fourchettes présentées ici restent des repères et ne remplacent pas l’étude d’un appartement précis.
Les principaux éléments de décote.
Même sur une très bonne adresse, un appartement sombre sera comparé différemment d’un logement en étage élevé.
Rue Guynemer, l’écart avec un appartement directement tourné vers le Luxembourg peut être important.
Une rénovation complète, beaucoup de couloirs ou une distribution difficile sont intégrés dans le budget d’un acquéreur.
Ravalement, toiture, ascenseur, chauffage ou parties communes peuvent modifier le budget global de l’achat.
Deux cas où une estimation précise compte particulièrement.
Sur un grand appartement rue Guynemer, un écart de quelques milliers d’euros par m² peut représenter une différence importante dans la valeur du patrimoine.
Lire le dossier sur les héritages →Le prix de marché doit être mis en regard des travaux, du DPE, de la fiscalité et du rendement locatif réellement accessible.
Voir l’analyse du marché locatif parisien →Prix immobilier rue Guynemer.
L’analyse du secteur fait ressortir un repère autour de 21 500 €/m². Les écarts restent importants selon la vue, l’étage, la surface, l’état de l’appartement et la qualité de l’immeuble.
Une vue directe sur le jardin apporte du dégagement, de la lumière et un vis-à-vis très éloigné. Ces appartements sont également rares, en particulier dans les étages élevés.
Il n’existe pas de prix unique. Rue Guynemer, certaines transactions dépassent 25 000 €/m², tandis que des appartements sans vue directe ou moins lumineux peuvent se situer nettement plus bas.
La différence peut être importante. La vue, l’étage, la luminosité et la présence éventuelle d’un balcon expliquent une partie des écarts observés dans une même rue et parfois dans un même immeuble.
D’autres sujets immobiliers.
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