Tous les logements ne se vendront pas aussi facilement.
Si davantage de logements arrivent à la vente dans les prochaines années, ils ne rencontreront pas tous les mêmes acheteurs. L’adresse, l’état du logement, les travaux à prévoir et le prix demandé feront une vraie différence.
À Paris, quelques centaines de mètres, un étage ou un manque de lumière peuvent déjà changer la façon dont un appartement se vend. Dans certaines communes où les acheteurs sont beaucoup moins nombreux, l’écart peut être encore plus important.
Quand un logement cumule les défauts, son prix doit s’adapter.
Le crédit coûte beaucoup plus cher qu’en 2021. À cela s’ajoutent les travaux, les charges, le DPE et toutes les dépenses qui peuvent arriver après l’achat. Quand un acheteur a plusieurs logements à comparer, ces éléments prennent donc davantage de poids.
Un seul défaut ne suffit pas à condamner un bien. Mais lorsqu’un appartement est sombre, bruyant, mal agencé et qu’il demande en plus des travaux, il doit être moins cher qu’un logement plus simple situé à proximité.
L’adresse ne suffit pas à elle seule.
La ville et le quartier restent importants, mais l’acheteur regarde aussi la rue, l’étage, la lumière, le plan, les travaux, le DPE et bien sûr le prix.
Tous les biens ne réagiront pas de la même manière.
Ce ne sont pas quatre catégories officielles et personne ne peut prévoir précisément le prix de chaque type de logement dans quinze ans. Mais ces quatre situations existent déjà et permettent de comprendre où les écarts pourraient se creuser.
Certains biens resteront très rares.
Une vue exceptionnelle, un hôtel particulier, une terrasse impossible à retrouver ou une adresse très recherchée se comparent difficilement avec un appartement classique.
Même pour un bien rare, le prix reste important. Mais lorsqu’un acheteur cherche précisément ce type de logement, il dispose souvent de peu d’alternatives.
Les bons appartements devraient continuer à trouver des acheteurs.
Bonne rue, lumière, étage agréable, plan cohérent, peu de bruit, ascenseur lorsqu’il est nécessaire, DPE correct et travaux raisonnables : ce sont des critères simples, mais ils comptent beaucoup lorsqu’un acheteur compare plusieurs logements.
Leur prix ne montera pas forcément. Leur principal avantage peut simplement être de trouver plus facilement un acheteur.
C’est quand les défauts s’additionnent que l’écart devient important.
Une rue bruyante peut déjà faire hésiter. Ajoutez un rez-de-chaussée sombre, un étage élevé sans ascenseur, un mauvais DPE, un plan compliqué ou 50 000 € de travaux et l’acheteur ne regarde plus le bien de la même manière.
S’il trouve à quelques rues un appartement plus lumineux, mieux agencé et sans gros travaux, il va naturellement le comparer. Le bien qui cumule les défauts doit alors être moins cher pour retrouver des acheteurs.
C’est quelque chose que l’on voit déjà à Paris : deux appartements de même surface dans le même quartier peuvent avoir des résultats très différents au moment de la vente.
Dans certains secteurs, les travaux peuvent coûter plus cher que ce que la maison vaudra ensuite.
Dans certaines petites communes, les maisons anciennes sont peu chères mais demandent parfois énormément de travaux. Le problème apparaît lorsque le coût total de l’achat et de la rénovation dépasse largement le prix des autres maisons déjà habitables.
C’est exactement le cas étudié dans le chapitre 2 : une maison comparable en bon état vaut autour de 85 000 €, alors que la rénovation étudiée approche 140 000 €.
Dans cette situation, même acheter la maison très peu cher ne suffit pas forcément à rendre le projet intéressant.
Plusieurs marchés peuvent exister dans le même quartier.
À Paris, quelques centaines de mètres peuvent suffire à changer beaucoup de choses. Une rue calme, un étage plus élevé ou davantage de lumière peuvent faire une vraie différence entre deux appartements.
C’est pour cela qu’un prix moyen d’arrondissement ne suffit pas pour estimer correctement un logement précis.
Voir aussi les prix immobiliers par arrondissement et secteur à Paris .
En Italie, les prix ont commencé à baisser plus tôt qu’en France.
La comparaison reste limitée. Selon le scénario central publié par l’Insee en 2026, la population française continuerait encore à augmenter légèrement jusqu’en 2037 avant de commencer à diminuer.
En Italie, l’Istat observe plusieurs baisses trimestrielles des prix des logements à partir de la fin 2011. Sur l’ensemble de l’année 2012, les prix ont baissé de 2,7 % par rapport à 2011.
Cela ne veut pas dire que la France suivra le même chemin. L’Italie montre simplement qu’un pays peut avoir en même temps des villes très recherchées et des territoires où il devient beaucoup plus difficile de vendre certains logements.
À la fin, il faut toujours pouvoir financer le logement.
Une donation ou un héritage peut apporter une partie de l’argent nécessaire pour acheter. Mais le patrimoine transmis se partage aussi entre les héritiers et ne remplace pas le revenu, le crédit et la mensualité que l’acheteur peut réellement payer.
L’IGEDD montre que le prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage a augmenté d’environ 70 % entre 2000 et 2008. C’est une des raisons pour lesquelles la capacité d’achat des ménages reste une question centrale pour les années à venir.
Aujourd’hui, les acheteurs regardent bien plus que le prix au mètre carré.
Une bonne adresse ne suffit plus toujours. L’étage, la lumière, les travaux, le DPE et le coût du crédit peuvent changer complètement l’intérêt d’un appartement.
Vous possédez un appartement à Paris ?
L’outil donne une première estimation à partir des ventes enregistrées à l’adresse ou à proximité pour les appartements situés à Paris. Le résultat peut ensuite être affiné selon les caractéristiques du logement.