La grande transmission des baby-boomers s’amorce. Dans les 15 à 20 prochaines années, une génération entière va transmettre son patrimoine immobilier. Ce sont des millions de logements qui vont affluer sur le marché dans un contexte où les salaires ne suivent plus, où l’héritage se dilue à chaque génération et où la démographie française bascule.
Découvrez comment ce choc d’offre et cette mutation démographique vont redessiner la carte immobilière du pays.
Pourquoi la majorité des héritiers vendent-ils le bien immobilier reçu ?
En France, la très grande majorité des héritiers choisissent d’arbitrer et de vendre le bien immobilier familial. La cause principale réside dans le manque de préparation des successions : au moment du décès, les familles découvrent subitement les droits de succession à régler sous 6 mois, la lourdeur des démarches et la complexité des arbitrages.
À cela s’ajoutent l’éloignement géographique, le coût des travaux de remise aux normes (DPE) et les situations d’indivision entre frères et sœurs. La vente devient alors la seule issue pragmatique.
Baby-boomers : Le choc du volume à l’horizon 2040
Pour anticiper ces transformations, lisez notre étude prospective sur Le marché immobilier français en 2040.
Les baby-boomers détiennent près de la moitié du patrimoine immobilier national. Selon la Chambre des notaires, la France comptera 7 millions de seniors de plus de 80 ans en 2040 (contre 4,3 millions aujourd’hui).
Pour absorber ce stock, le marché devrait soutenir un rythme de 1,2 million de transactions par an pendant deux décennies — soit l’équivalent du sommet historique de 2021 qui avait été porté par des taux sous 1 % et l’euphorie post-Covid.
Prix et salaires : La rupture du pouvoir d’achat immobilier
En 25 ans, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 5. À Paris, le mètre carré est passé de ~2 000 € en 1996 à plus de 10 000 € en 2020 (avant un ajustement autour de 9 200 € actuellement). Les salaires n’ont progressé que de 60 % sur la période. Si l’héritage a servi de régulateur jusqu’ici, ce levier montre ses limites.
Inégalités et dilution de l’héritage à chaque génération
Selon l’INSEE, deux tiers des héritages perçus en France sont inférieurs à 30 000 €. Malgré la masse globale à transmettre (9 000 milliards € d’ici 2040), le capital est très concentré : les 10 % les plus aisés capteront 50 % de ce volume, tandis que les 50 % les plus modestes n’en percevront que 7 %.
📉 L’effet de division générationnelle
On hérite aujourd’hui à 60 ans en moyenne. Les bénéficiaires, souvent déjà propriétaires, redistribuent une partie du capital à leurs enfants. Mais avec un héritage moyen de 135 000 € divisé entre deux enfants, le capital transmis ressort à moins de 67 500 € par enfant. Avec des taux d’emprunt stabilisés autour de 3,3 %, cet apport reste insuffisant pour acquérir dans les grandes métropoles.
Démographie : L’exemple du Japon et de l’Italie
La démographie française s’infléchit (fécondité à 1,7 enfant par femme, solde naturel historiquement bas en 2023). Le Japon et l’Italie apportent un éclairage prospectif sur ce phénomène avec 15 ans d’avance :
🌐 Perspectives internationales de déprise démographique
- Japon : 9,4 millions de logements vacants recensés en 2023. Le Nomura Research Institute projette 30 % de logements vides d’ici 2033.
- Italie : Plus de 2 000 communes ont perdu plus de 20 % de leur population depuis 1971, donnant naissance au phénomène des maisons à 1 euro.
🎬 La grande transmission expliquée en vidéo
Résultat : La catégorisation des 4 types de biens d’ici 2040
L’arrivée massive de ces biens va fragmenter le marché immobilier français en 4 catégories distinctes (les actifs ultra-prisés en métropole, les biens sous contrainte DPE, les résidences secondaires et l’immobilier des territoires en déprise).
Vous anticipez une transmission ou souhaitez estimer un bien à Paris ou en Île-de-France ?
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