Pour comprendre où va l’immobilier français, regardez l’Italie.
La France et l’Italie se ressemblent beaucoup. Même vieillissement de la population, même culture de la propriété, mêmes générations qui ont massivement acheté dans les années 70-90. Sauf que l’Italie a dix ans d’avance sur nous. Son pic immobilier, c’était en 2011. Quinze ans plus tard, elle n’a toujours pas retrouvé ce niveau. Le marché s’est coupé en deux — Milan a continué à monter, Rome et Gênes ont décroché.
Le pic français, c’était en 2021. Dix ans après l’Italie.
Les chiffres qui ne mentent pas
En 2025, pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, la France a enregistré plus de décès que de naissances. Le solde naturel s’établit à -6 000, selon l’INSEE. 73 % des retraités sont propriétaires de leur résidence principale. Ils détiennent 38,5 % du patrimoine brut total des ménages français, et l’immobilier représente 64 % de ce patrimoine.
Dans les quinze prochaines années, des millions de biens vont arriver sur le marché. Par la vente, par la succession, par la transmission.
Qui va les racheter ?
Quand quelqu’un hérite d’un bien, il a souvent déjà sa résidence principale. Il vend, il place l’argent ou il le consomme. Il ne rachète pas un bien équivalent. Et même en imaginant une absorption maximale, il faudrait battre le record de transactions de 2021 tous les ans pendant quinze ans. Ce record a été atteint une seule fois dans l’histoire, avec des taux à 1 %. Aujourd’hui on est à 4 %. La durée moyenne des crédits dépasse 23 ans.
Une fracture, pas une baisse
Ce ne sera pas une baisse uniforme. Ce sera une coupure. Les grandes métropoles avec de l’emploi et des infrastructures vont résister. Paris, Lyon, Bordeaux. Le péri-urbain et le rural vont décrocher. C’est précisément là que les boomers ont massivement acheté dans les années 70-90. Beaucoup d’offre, peu de demande. Et dans les villes elles-mêmes, les biens mal placés ou mal classés énergétiquement vont décrocher durablement.
Ce que ça change concrètement
Trois choses à regarder avant d’acheter ou de vendre : le DPE, l’emplacement précis, et le timing. Dans un marché qui se retourne, attendre coûte souvent plus cher qu’on ne le croit.
Je base cette analyse sur un seul critère — le volume démographique — parce que c’est le seul qu’on peut prévoir avec certitude. Les taux, la politique, les acheteurs étrangers changent. La démographie, elle, est déjà écrite.
Ce que ça veut dire concrètement pour les propriétaires aujourd’hui, c’est dans Faut-il être riche pour habiter à Paris ?