Aujourd’hui, il se vend en moyenne environ 900 000 biens immobiliers par an en France (neuf et ancien confondus). Mais au cours des 15 à 20 prochaines années, le marché immobilier va faire face à un raz-de-marée inédit : la grande transmission patrimoniale.
Les baby-boomers détiennent actuellement entre 40 % et 50 % du patrimoine immobilier français. Cet héritage va se déverser de manière massive sur les générations suivantes. Et contrairement aux idées reçues, la grande majorité de ces biens ne sera pas conservée : ils seront mis en vente.
Pourquoi les héritiers vont-ils massivement vendre ?
1. L’âge tardif de l’héritage
On hérite en moyenne à 52 ans aujourd’hui (contre 43 ans en 1980). À cet âge, la majorité des héritiers est déjà installée dans sa résidence principale et n’a pas l’utilité d’un bien secondaire. Résultat : on vend.
2. La gestion de l’indivision
On hérite généralement à plusieurs. Pour éviter les conflits d’indivision et permettre à chaque ayant droit de toucher sa part, la solution la plus simple et fluide reste l’arbitrage : vendre et partager le capital.
3. Le poids de la fiscalité et des droits de succession
Les droits de succession doivent être réglés sous 6 mois. Sur un bien estimé à 500 000 €, la somme à sortir est conséquente. La plupart des héritiers ne disposent pas de cette trésorerie. Résultat : ils vendent pour payer l’impôt.
4. La complexité de gestion et le mur du DPE
Gérer un bien à distance est énergivore. Si la mise en location est souvent envisagée, beaucoup de ces maisons anciennes nécessitent de lourds travaux de rénovation énergétique (DPE) pour être éligibles. Face aux contraintes, la vente s’impose.
📊 Vers un volume de 1,2 million de ventes par an
Selon le CPIM, 280 000 à 350 000 biens supplémentaires arriveront chaque année sur le marché en complément du flux traditionnel. Ce sont près de 1,2 million de ventes annuelles qu’il va falloir absorber sur les deux prochaines décennies.
À titre de comparaison, 1,2 million de transactions correspond au record historique absolu atteint en 2021, dans un contexte d’octroi de crédit ultra-favorable et de taux historiquement bas. Répéter cette performance pendant 20 ans avec des conditions bancaires plus strictes relève du défi majeur.
Et ce volume est un plancher : il ne prend en compte ni la relance éventuelle de la promotion immobilière (chutée de -30 % depuis 2018), ni l’émergence des changements de destination. 1,2 million de ventes annuelles apparaît donc comme un strict minimum à absorber pour le marché français.