Faut-il être riche pour habiter à Paris ?
En Île-de-France, le salaire net médian dans le secteur privé était de 2 640 € par mois en 2023. À Paris, le prix immobilier tourne autour de 9 500 € le m². Pour un appartement de 50 m², on arrive autour de 475 000 €. Pour une personne seule disposant de revenus proches du salaire médian francilien, le calcul devient vite compliqué.
Acheter seul à Paris est devenu très difficile
Prenons un appartement de 50 m² à 9 500 € le m². Le prix est d’environ 475 000 €. Même avec un apport, il reste une somme importante à emprunter.
Avec un revenu mensuel proche du salaire médian francilien, une personne seule ne peut pas consacrer la moitié ou les deux tiers de son revenu à son crédit. Le HCSF fixe en principe le taux d’effort maximal à 35 %, même si les banques disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leurs crédits. Cela limite très vite le montant qu’on peut emprunter.
On peut bien sûr acheter plus petit, choisir un quartier moins cher ou avoir un apport important, mais pour un appartement de 50 m² financé principalement avec son salaire, l’écart est devenu très grand.
La hausse des taux a encore compliqué les choses
Quand les taux étaient autour de 1 % ou 2 %, on pouvait emprunter beaucoup plus avec la même mensualité. Quand ils sont remontés vers 3,5 % ou 4 %, le même appartement est devenu plus cher à financer, même si son prix n’avait pas bougé.
Les prix parisiens ont baissé depuis leur plus haut, mais pas assez pour effacer complètement cette hausse du crédit. Les prêts se sont donc allongés et beaucoup d’acheteurs ont aussi revu leurs projets à la baisse.
Qui peut encore acheter à Paris ?
Il n’y a évidemment pas un seul type d’acheteur, mais dans les dossiers que l’on voit passer, trois situations rendent l’achat beaucoup plus simple.
Deux salaires changent immédiatement la capacité d’emprunt. Un couple qui gagne 2 800 € chacun n’est évidemment pas dans la même situation qu’une personne seule avec le même salaire.
Des parents qui aident, une donation ou une succession peuvent réduire fortement le montant à emprunter. À Paris, quelques dizaines de milliers d’euros d’apport peuvent changer complètement un dossier.
Certains acheteurs arrivent avec l’argent de la vente d’un autre appartement. Là encore, ils ont beaucoup moins besoin du crédit qu’un primo-accédant.
La situation la plus difficile reste donc celle d’une personne seule, avec un salaire normal et peu d’apport, qui veut acheter sa résidence principale à Paris.
C’est pour cela que regarder uniquement le prix au m² ne suffit pas. Deux personnes qui visitent le même appartement peuvent avoir des possibilités complètement différentes selon leurs revenus, leur apport et le montant qu’elles peuvent emprunter.
Et ça se voit sur le marché parisien
Quand le crédit devient plus difficile, il y a moins d’acheteurs capables de se positionner. Certains appartements restent donc plus longtemps en vente et les négociations sont plus fréquentes.
Cela ne veut pas dire que tout est devenu difficile à vendre. Un appartement bien placé, lumineux, avec un bon étage, un plan simple et peu de travaux peut toujours attirer plusieurs personnes.
En revanche, quand un bien cumule plusieurs défauts, les acheteurs regardent beaucoup plus le prix qu’il y a quelques années.
Il y a aussi une conséquence sur la location. Des personnes qui auraient pu acheter restent locataires plus longtemps, alors qu’il y a déjà peu de logements disponibles à Paris.
J’en parle plus en détail dans mon analyse du marché locatif parisien .
INSEE : en 2023, le salaire net médian en équivalent temps plein dans le secteur privé en Île-de-France s’élève à 2 640 € par mois.
Source officielle ↗HCSF : le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. Les établissements disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leur production.
Source officielle ↗Pour le calcul présenté dans cet article, le prix retenu est un ordre de grandeur arrondi de 9 500 € le m² à Paris, soit environ 475 000 € pour 50 m².
Les montants présentés sont des ordres de grandeur destinés à illustrer la capacité d’achat. La situation d’un emprunteur dépend notamment de ses revenus, de son apport, de ses charges, de la durée du crédit et des conditions proposées par la banque.
Nicolas Jeffs
Agent immobilier à Paris et en Île-de-France.
Titulaire d’une attestation d’expert immobilier délivrée par le Centre National de l’Expertise (CNE), diagnostiqueur immobilier et auditeur énergétique.
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